Código Urbanístico CABA 2026: alturas y qué podés construir
Respuesta corta: el Código Urbanístico divide la Ciudad en zonas con una altura máxima cada una: de 9 m en USAB 0 a 38 m en Corredor Alto. Esa altura define cuántos m² se pueden construir y vender, y por eso es lo que más mueve el precio de un terreno.
Alturas por zonificación (2026)
Alturas según el Código Urbanístico con la modificación de la Ley 6.776 (diciembre 2024). Los pisos son aproximados: dependen de la altura de planta baja y de los linderos (enrase).
Cuánto podés construir en un lote típico
Cómo saber la zonificación de tu terreno
Entrá a Ciudad 3D
Es el mapa oficial del Gobierno porteño: ciudad3d.buenosaires.gob.ar. Es gratis y no pide registro.
Buscá la dirección
Escribí calle y altura. Se marca la parcela y se abre la ficha del lote.
Mirá “Edificabilidad”
Ahí figuran la unidad (USAB, USAM, USAA o corredor), la altura y si tiene alguna protección.
Paso a paso con capturas en cómo saber la zonificación de un terreno.
Qué cambió con la modificación de 2024
La Ley 6.776, aprobada en diciembre de 2024, ajustó alturas y reglas del código de 2018. Lo que más impacta a un dueño:
Nace la USAB 0 (9 m)
Manzanas de Núñez, Villa Urquiza y Villa Crespo que eran USAB 1 bajaron a 9 m. Si tu lote está ahí, hoy admite menos metros.
Capacidad constructiva adicional
En corredores como Cabildo, Rivadavia, Juan B. Justo, Córdoba y Alberdi se pueden sumar m² comprando capacidad generada en el sur.
USAB sin retiros
Las alturas bajas pasan a ser un volumen plano y se construye hasta la línea de frente interno.
Pulmón de manzana más grande
En muchas manzanas se achica la superficie construible hacia el fondo del lote.
Además de la altura, mirá esto
- Protección patrimonial (APH o catalogación). Si la parcela está protegida, puede que no se pueda demoler y la altura del cuadro no aplica.
- Línea de frente interno. Marca hasta dónde se construye. Un fondo de 50 m no rinde el doble que uno de 25 m.
- Frente del lote. Con menos de 8,66 m la escalera y el ascensor se comen más planta y el lote rinde menos.
- Enrase con linderos. Si los edificios de al lado son más altos, a veces se puede igualar su altura y ganar pisos.
- Plusvalía. La Ciudad cobra un derecho al aprobar el permiso de obra. El desarrollador lo descuenta de lo que paga por el lote.
¿Cuánto vale tu lote con su zonificación?
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Preguntas frecuentes
¿Cuántos pisos se pueden construir en USAB 2?
Hasta 14,60 m de altura, que en general son planta baja y 4 pisos, sin pisos retirados.
¿Qué diferencia hay entre USAM y USAA?
USAM llega a 17,20 m (planta baja + 5) y USAA a 22,80 m (planta baja + 7). Las dos suman hasta 2 pisos retirados arriba de esa altura.
¿Sigue vigente el FOT?
No. Desde 2018 el código no usa FOT ni FOS: lo que se puede construir sale de la altura, la línea de frente interno y la forma del edificio. Lo explicamos en FOT y FOS.
¿El Código Urbanístico puede volver a cambiar?
Sí. La ley prevé revisiones periódicas, así que conviene chequear la zonificación vigente en Ciudad 3D antes de vender o comprar.