Muchas personas se preguntan cuánto vale un terreno en Argentina, y la respuesta depende de una combinación de factores. A diferencia de una casa o un departamento, el valor de un lote en la Ciudad de Buenos Aires depende más de su potencial a futuro que de su estado presente. En esta guía, abordaremos cómo determinar el valor de un terreno en Capital Federal a partir del concepto de potencial constructivo, un factor que puede multiplicar exponencialmente su precio y resulta clave para cualquier propietario.
El valor final de un terreno en CABA depende de varios factores, que van desde la normativa de la cuadra hasta el tipo de edificio que sueña construir un desarrollador. No hay dos terrenos iguales, ni siquiera aunque estén uno al lado del otro.
Si sos propietario de un terreno en Capital Federal y estás pensando en vender, esta guía es para vos. Vamos a desarmar el proceso y mostrarte cómo los expertos leen el Código Urbanístico, calculan los metros vendibles y analizan el pulso del mercado para ponerle un precio justo y competitivo a tu propiedad, atrayendo a los mejores desarrolladores.
El timing lo es todo. El mercado inmobiliario viene de atravesar un período complejo: desde 2019, el valor promedio del metro cuadrado construido acumuló una caída cercana al 30%. Sin embargo, a partir de 2024 comenzó una recuperación gradual, todavía moderada, pero sostenida.
Para que te des una idea, el precio promedio del m² de inmuebles usados en Buenos Aires se ubicaba en los US$ 2.257 en octubre de 2025, un nivel que sigue por debajo de los máximos previos a 2019. Este dato confirma que el mercado aún se mueve en valores históricamente bajos luego de haber tocado un piso, lo que abre una ventana atractiva de revalorización a mediano plazo.
En este escenario, los terrenos bien ubicados en CABA vuelven a ganar protagonismo. La escasez de tierra disponible, combinada con expectativas de recuperación, los convierte en activos cada vez más buscados por desarrolladores que anticipan un cambio de ciclo. Vender tu terreno con asesoramiento profesional en este contexto te permite capitalizar ese interés y acceder a las mejores condiciones posibles.
Para saber cuánto vale realmente un terreno en Capital Federal, hay que mirar más allá de los metros de frente y de fondo y enfocarse en el potencial a futuro del terreno, en lo que puede llegar a ser mañana. Una tasación profesional analiza las siguientes variables en conjunto:
La siguiente tabla sintetiza las variables más importantes que cualquier tasador o desarrollador mirará primero al evaluar tu lote en Capital Federal:
El objetivo de esta guía es darte las herramientas para que veas tu propiedad con otros ojos: los de un experto. En las próximas secciones, vamos a meternos de lleno en cada uno de estos puntos para que puedas tomar la mejor decisión de venta posible.
Cuando un desarrollador inmobiliario mira tu terreno ve un proyecto futuro, un edificio lleno de departamentos, oficinas o locales comerciales. Por eso, para entender cuánto vale un terreno en Capital Federal, tenés que aprender a pensar como ellos. A continuación, vamos a desmenuzar los cinco factores técnicos que definen el precio real de tu lote, con el objetivo de ayudarte a negociar con seguridad y maximizar el retorno de tu activo. Son los mismos factores que analizamos nosotros en cada operación para que nuestros clientes consigan la mejor oferta posible.
El Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires es el conjunto de normas que regula cómo, dónde y cuánto se puede construir en la ciudad. Funciona como las “reglas del juego” del desarrollo inmobiliario: determina el potencial constructivo de cada terreno y, por lo tanto, tiene un impacto directo y decisivo en su valor de mercado. Define tres aspectos fundamentales:
Un simple cambio en la normativa de una vereda a la otra puede hacer que dos terrenos idénticos en tamaño tengan valores radicalmente distintos. Por eso es vital contar con un análisis profesional para no subestimar el potencial de tu propiedad.
Si el Código Urbanístico pone las reglas, el potencial constructivo es el resultado de jugar la mejor partida posible. Sin dudas, es el factor más importante para determinar el precio de un lote en CABA, y refiere a la cantidad total de metros cuadrados que se pueden construir (y, en última instancia, vender).
Antes se utilizaba el famoso FOT (Factor de Ocupación Total), pero hoy el cálculo es mucho más complejo. Un desarrollador no paga por los metros cuadrados del terreno, sino por los metros cuadrados vendibles que podrá obtener en el futuro. Por eso, una tasación superficial, basada solo en valores comparables de la zona, suele subestimar el verdadero valor del lote.
Conocer ese potencial con precisión requiere un análisis técnico minucioso y exhaustivo. Contar con ese estudio al momento de salir al mercado (un servicio que ofrecemos desde Factibilidades) te permite negociar desde una posición sólida y maximizar el valor de tu propiedad.
Todos conocemos el mantra del mercado inmobiliario: la ubicación lo es todo. Pero en CABA este concepto es más que simplemente el nombre del barrio, ya que un terreno en Palermo puede valer mucho menos que uno en Villa Crespo si este último tiene mejor conexión o está sobre un corredor comercial que está explotando. Los puntos que suele mirar un desarrollador son:
Estos elementos son los que marcan el precio final al que se venderán los futuros departamentos y, en consecuencia, influyen directamente en la oferta que te van a hacer.
No todos los metros cuadrados valen lo mismo, ya que la forma y las dimensiones de tu lote pueden ser un aliado o un dolor de cabeza para el arquitecto, impactando directamente en la rentabilidad.
Un terreno con un frente ancho (más de 8.66 metros, la medida estándar porteña) permite diseñar unidades más luminosas y funcionales, que se venden más caras y más rápido. En cambio, un lote irregular, muy angosto o con forma de "martillo" puede generar muchos metros muertos en pasillos y espacios poco aprovechables. Esto le resta eficiencia al proyecto y, por lo tanto, le baja el valor.
Un lote grande y rectangular es, en cambio, el lienzo perfecto para maximizar los metros vendibles.
Por último, un factor que en Capital Federal solemos dar por sentado, pero que es crítico: la disponibilidad y capacidad de los servicios. Es fundamental que el terreno tenga acceso garantizado a la red de agua potable, cloacas, gas natural y electricidad.
Si bien en la mayoría de los barrios de CABA esto no es un problema, en algunas zonas o para proyectos muy grandes, hay que chequear que la infraestructura existente soporte la nueva demanda. La falta o limitación de alguno de estos servicios puede generar costos extras muy altos para el desarrollador, y podés estar seguro de que te los van a descontar del precio que te ofrezcan.
Una tasación profesional que busque determinar cuánto vale un terreno en la Ciudad de Buenos Aires es un cálculo técnico que cruza la realidad del mercado con el potencial a futuro de un proyecto. En nuestro equipo, nos apoyamos en dos metodologías principales que se complementan para dar con una cifra precisa y defendible. Entender cómo funcionan te va a dar una ventaja enorme cuando te sientes a negociar la venta de tu propiedad.
A continuación, te mostramos el proceso que seguimos en Factibilidades para desglosar los 5 factores clave de un terreno, desde la normativa hasta su capacidad constructiva.
El Método Comparativo sirve para tomarle la temperatura al mercado. Consiste en analizar ventas concretas y recientes de terrenos similares al tuyo en la misma zona o en barrios con características parecidas, un enfoque que nos brinda un punto de referencia sólido, anclado en lo que otros desarrolladores están pagando hoy.
Sin embargo, su limitación es que no existen dos terrenos idénticos en CABA. La normativa, el frente o la forma pueden variar drásticamente de una parcela a la de al lado, y eso altera por completo su valor. Por eso, este método es solo el punto de partida. Nos sirve para tener un rango de valores razonable, pero no para ponerle el precio final a un lote con potencial para construir.
El Método Residual es la base de nuestro trabajo y la información que realmente le importa a un desarrollador. Su lógica es inversa a la tradicional, porque no arranca desde el valor del terreno, sino desde el valor del proyecto terminado. Funciona así:
Lo que queda después de restar todos los costos y la ganancia del inversor es el valor residual. Esta cifra representa el precio máximo que un desarrollador está dispuesto y puede pagar por tu terreno para que su proyecto sea rentable.
Estos métodos no funcionan por separado, y lo que separa a una tasación profesional de una que no lo es nace de la combinación de ambos métodos. Mientras el Método Comparativo nos da el contexto del mercado, el Método Residual nos dice cuál es el valor técnico y financiero real para un comprador.
Imaginemos un terreno en Villa Crespo. El Método Comparativo sugiere un valor de USD 450.000 basándose en ventas cercanas. Sin embargo, después de un análisis técnico, el Método Residual nos dice que un desarrollador podría pagar hasta USD 520.000 por el potencial constructivo que ofrece.
Es en esa diferencia donde está el valor de una gestión experta. Nuestro trabajo es hacer un análisis profundo de factibilidad constructiva para poder defender el valor real del lote. Para quienes quieran empezar a explorar el potencial de su propiedad, un buen primer paso es realizar un estudio de factibilidad online, que puede destapar oportunidades que una tasación tradicional pasaría por alto.
Si bien cada lote es un mundo, manejar los valores de referencia de cada barrio es el primer paso para ubicar tu propiedad en el mapa inmobiliario porteño y empezar a tener una idea clara de su potencial. Para darte un contexto palpable, vamos a desglosar los rangos de precios por metro cuadrado (m²) del suelo en distintas zonas de CABA.
Estos barrios son los pesos pesados del mercado. Su altísima demanda, infraestructura de primer nivel y normativas que habilitan proyectos de categoría empujan el valor del suelo constantemente hacia arriba.
Zonas como Caballito, Villa Urquiza y Núñez son el ejemplo perfecto de un equilibrio entre una excelente calidad de vida y un potencial de desarrollo inmobiliario que no para de crecer. Esto los convierte en un imán para los inversores.
Por último, tenemos barrios como Villa Crespo y Chacarita, que hoy son el epicentro de la transformación urbana de Buenos Aires. Su ubicación estratégica y esa atmósfera vibrante y creativa atraen a desarrolladores que buscan la próxima gran oportunidad.
Esta tabla comparativa te va a ayudar a contextualizar el valor potencial de tu propiedad, mostrando rangos de precios estimados por metro cuadrado para terrenos en barrios clave de Capital Federal.
Recordá siempre que estos números son una fotografía del mercado actual, una brújula para orientarte. El valor final y preciso de tu propiedad solo saldrá de un análisis técnico que considere sus características únicas y su potencial constructivo real. En nuestro equipo nos especializamos justamente en eso: hacer una tasación a medida para cada cliente, una que asegure que el precio refleje el máximo valor que un desarrollador está dispuesto a pagar por ese lote en particular.
Vender un terreno en Capital Federal a un desarrollador no es como vender una casa. Es un juego completamente distinto donde el conocimiento técnico y la estrategia comercial son los que marcan la diferencia entre cerrar una buena operación o dejar pasar una oportunidad única. Para el propietario, la clave es entender este camino, sobre todo si se elige una venta off-market, o "fuera de mercado", que es nuestra especialidad.
Este enfoque se aleja del clásico cartel de "Se Vende" y las publicaciones masivas y se apoya en la discreción y el contacto directo con una red de compradores calificados que buscan activamente oportunidades de inversión como la tuya. El objetivo es transformar un proceso que puede ser largo y estresante en una transacción eficiente, segura y, por encima de todo, muy rentable para vos, el propietario.
Antes de siquiera pensar en contactar a un comprador, primero es necesario juntar y revisar toda la documentación del terreno para dar certezas y acelerar los tiempos. La documentación clave que necesitás tener a mano es:
Tener esta carpeta lista desde el primer día demuestra profesionalismo y prepara el terreno para una negociación fluida y sin sorpresas de último momento.
Con los papeles en regla, el proceso de venta a un desarrollador sigue una serie de pasos bien definidos. Nuestro rol es ser tu socio estratégico en este camino, conectando tu activo con la demanda correcta y gestionando cada fase.
El valor de una gestión off-market está en encontrar al comprador correcto, aquel cuyo proyecto encaja a la perfección con el potencial de tu terreno y que está dispuesto a pagar el máximo valor por él. Este proceso, a grandes rasgos, funciona así:
Este enfoque reduce tiempos, protege tu privacidad y te permite vender de manera estratégica en un momento en el que muchos desarrolladores están anticipándose al cambio de ciclo. De hecho, Forbes Argentina proyecta una mejora de al menos 50% en la cotización de los terrenos. Vender tu terreno es la forma de capitalizar un activo importante, y hacerlo con nuestro acompañamiento es la garantía de que ese valor se vea reflejado, dólar por dólar, en el resultado final.
Básicamente, al vender te vas a encontrar con dos impuestos principales: el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) o el Impuesto a las Ganancias, dependiendo de tu situación y de cuándo compraste la propiedad. A esto se le suma el Impuesto de Sellos, que por lo general se paga mitad y mitad con el comprador.
Lo más inteligente es siempre charlarlo con un contador de confianza antes de cerrar cualquier trato. Si no tenés uno, podemos conectarte con profesionales que se especializan en esto. Te ayudarán a planificar todo para que no haya sorpresas y la carga impositiva sea la menor posible.
El tiempo es oro, y en el mundo inmobiliario, más todavía. Una venta tradicional, con el clásico cartel colgado y anuncios en portales, puede demorar meses, a veces incluso años. Nuestro método off-market es totalmente distinto, pensado para ser mucho más rápido.
¿Por qué? Porque no esperamos a que un comprador aparezca de casualidad. Presentamos tu terreno directamente a nuestra red de más de 300 desarrolladores que están buscando activamente oportunidades en CABA y tienen el capital listo para invertir. Lo que antes eran meses de espera se convierten en semanas para tener ofertas serias sobre la mesa.
La plusvalía es un concepto clave en cualquier negociación hoy en día. Para entenderlo fácil: es un pago que tiene que hacer el desarrollador para poder construir más metros de los que permitía el código viejo, aprovechando la nueva normativa.
Para vos, como dueño del terreno, el impacto es indirecto pero muy real. El desarrollador siempre va a incluir este costo en su análisis financiero. Por lo tanto, el monto de la plusvalía va a pesar en el precio final que te pueda ofrecer. Nuestro trabajo es calcularla y negociar el mejor valor para vos, ya con esa variable sobre la mesa.
No es un requisito para empezar a mover el terreno, pero es una de las mejores decisiones que podés tomar. Contratar un agrimensor para que haga un estado parcelario actualizado te da una certeza jurídica total, ya que ese documento oficial confirma las medidas exactas del lote, con quién limita y cuál es su superficie real.
Tener esto en mano desde el principio le da una tranquilidad enorme al comprador (y a vos también). Evita discusiones de último momento, demoras y posibles problemas legales. Es una pequeña inversión que protege una transacción muy grande.
En Factibilidades, te acompañamos en cada etapa para que obtengas el valor real de tu terreno. Si sentís que es el momento de descubrir el verdadero potencial de tu propiedad en CABA y venderla de forma segura y rentable, estamos para ayudarte.
Maximizá valor, reducí tiempos y olvidate del estrés. Nosotros gestionamos todo. Vos cobrás tranquilo