Un emprendimiento inmobiliario implica transformar un lote, una casa vieja o un terreno baldío en un edificio de viviendas u oficinas, multiplicando su valor de forma exponencial. Si sos propietario de un terreno en CABA esto puede convertirse en una oportunidad de rentabilidad muy concreta, ya que es un activo muy codiciado para los desarrolladores de la región.
Si tenés un terreno en la Ciudad de Buenos Aires, estás parado sobre una oportunidad estratégica. El mercado inmobiliario se recuperó y reconfigura un escenario ideal para vender tu lote y obtener el mejor valor posible.
Esta reactivación responde a una combinación de factores que están impulsando el interés por los emprendimientos inmobiliarios en CABA. La demanda de propiedades nuevas está en pleno crecimiento, y los desarrolladores están peinando la ciudad en busca de terrenos bien ubicados para poder satisfacerla. Si sos dueño de un lote, es fundamental que sepas que tu propiedad es la materia prima esencial que ellos necesitan.
Uno de los grandes motores de este nuevo ciclo es la vuelta del financiamiento hipotecario, que le inyectó una energía renovada al mercado y abrió la puerta para que más compradores accedan a su vivienda acelerando también la venta de unidades desde el pozo.
Para tomar dimensión, miremos los números. En julio, las escrituras con hipoteca en CABA llegaron a 1.393, lo que representa un aumento del 519,1% respecto al año anterior. Para septiembre, el total de escrituras con hipoteca fue de 1.486, un 110,8% más que en 2024, acumulando 10.827 en solo nueve meses (cifra récord en los últimos 17 años).
Este escenario, con una demanda sólida y con acceso a crédito, acelera la absorción de los proyectos en construcción. Como consecuencia directa, los desarrolladores necesitan con urgencia nuevos lotes en CABA para seguir construyendo, y están dispuestos a pagar bien por ellos.
La alta demanda y la competencia entre desarrolladores por los mejores lotes de CABA se traducen directamente en un mayor precio para tu propiedad. Un terreno ya no se mide solo por su ubicación o sus metros de frente, sino que lo que define su valor es más bien su potencial constructivo.
Esto implica calcular la cantidad de metros cuadrados vendibles se pueden levantar sobre él, que es justamente lo que hacemos en Factibilidades. Con nuestro trabajo buscamos que los dueños de terrenos en CABA se aseguren de conocer el verdadero potencial de su lote, lo cual termina reflejándose en una oferta de venta superior.
El valor real de tu terreno, es decir, su precio máximo está oculto en su capacidad constructiva: cuántos metros cuadrados puede construir legalmente un desarrollador sobre él. Entender esto es la clave para negociar con confianza y no dejar dinero sobre la mesa.
Mientras que una tasación tradicional se enfoca en medir la ubicación y el tamaño de tu lote, así como el valor de lotes vecinos; un desarrollador en cambio compra un proyecto, es decir, aquello en lo que podría convertirse tu lote.
De hecho, dos terrenos idénticos, uno al lado del otro, pueden tener valores radicalmente diferentes para un constructor si las normativas les permiten construir volúmenes distintos. Por eso, el primer paso para vender tu propiedad a un desarrollador es dejar de pensar en metros cuadrados de tierra y empezar a pensar en metros cuadrados vendibles.
La capacidad constructiva de un terreno está definida por una serie de reglas (el Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires) que dictan qué, cómo y cuánto se puede edificar en cada parcela de la ciudad. El código divide a CABA en diferentes "zonas", cada una con sus propias reglas. Las zonificaciones determinan la altura máxima, los usos permitidos (residencial, comercial, mixto) y otros factores técnicos que impactan de lleno en el proyecto final.
Veamos algunos ejemplos comunes en la ciudad:
La zonificación asignada a tu lote es el primer y más importante factor para determinar cuántos pisos se pueden construir. Un simple cambio de una calle a una avenida puede duplicar el potencial constructivo y, por ende, el valor del terreno.
Saber la zonificación es solo el comienzo. Para calcular con precisión los metros cuadrados vendibles, se necesita un estudio de factibilidad. Este análisis técnico es una radiografía completa del potencial constructivo de tu lote en Capital Federal.
Un estudio de factibilidad traduce el lenguaje técnico del Código Urbanístico en un número concreto: la cantidad de metros cuadrados que un desarrollador puede construir y vender. Este número es la base de cualquier negociación seria para un emprendimiento inmobiliario en CABA. El análisis considera no solo la altura máxima, sino también otros factores cruciales como el Factor de Ocupación del Suelo (FOS), que limita la superficie de la planta baja, y las posibles plusvalías o restricciones específicas que puedan aplicar.
La siguiente tabla presenta una comparación entre la mirada tradicional de una inmobiliaria y el análisis realizado por un especialista en factibilidades al momento de evaluar un terreno en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires:
Como se puede ver, el análisis técnico y comercial es lo que permite destrabar el verdadero valor. Para facilitar este paso, en Factibilidades ofrecemos un anteproyecto de arquitectura sin costo para tu lote en CABA. Este servicio no solo te da el número de metros vendibles, sino que te permite visualizar cómo sería el edificio.
De esta forma, nuestros clientes pueden entender el valor real de su propiedad y presentarlo de forma profesional a los compradores más calificados del mercado. Con esta información, la conversación cambia por completo: ya no vendés únicamente un lote sino que ofrecés un proyecto con rentabilidad demostrada a desarrolladores buscando una oportunidad de inversión.
Al comprar un terreno, un desarrollador inmobiliario compra una visión, un modelo de negocio con un potencial específico. En este sentido, como propietario es importante entender qué tipo de emprendimientos inmobiliarios en CABA son más rentables actualmente y qué características de tu lote encajan con ellos. La clave está en saber qué se puede construir en cada lote, y qué se va a vender bien en esa ubicación.
Cuanto mejor se adapte tu terreno a los proyectos más buscados en la ciudad, más valioso será. Los desarrolladores son expertos en identificar estas oportunidades y están dispuestos a pagar un precio premium por tierra que encaje perfectamente en sus planes, minimizando riesgos y maximizando la rentabilidad futura.
Cada proyecto responde a una demanda concreta del mercado y, por supuesto, a las posibilidades que habilita el Código Urbanístico de la ciudad. Un desarrollador con experiencia sabe exactamente qué construir en cada barrio para asegurarse una venta rápida y rentable.
Las tipologías que más se están moviendo hoy en Buenos Aires son:
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Más allá de la ubicación (que es fundamental) existen otros atributos que pueden volver a tu terreno irresistible. Después de todo, cada metro de frente o la ausencia de restricciones puede significar millones en la rentabilidad final del emprendimiento.
Los elementos que más miran los desarrolladores en Capital Federal son:
Detrás de cada emprendimiento inmobiliario en CABA hay una estrategia financiera. Entender cómo piensan los desarrolladores te va a ayudar a comprender sus motivaciones y hasta dónde pueden estirar su oferta por tu lote. Los modelos de negocio más utilizados incluyen:
Cuando tenés un terreno con potencial constructivo en Capital Federal, la primera idea suele ser publicarlo en los grandes portales inmobiliarios. Parece lo más lógico, pero en la práctica esta estrategia de exposición masiva casi siempre juega en contra.
Al poner tu lote en vidriera para todo el mundo, lo convertís en una commodity más. Te exponés a una avalancha de consultas de curiosos, intermediarios sin rumbo y ofertas especulativas que solo buscan una cosa: negociar tu precio a la baja. Es un desgaste tremendo.
Con el tiempo, un terreno que no se vende y sigue publicado empieza a generar desconfianza en el mercado. Los desarrolladores serios piensan: "si lleva meses ahí, algo raro tiene". Esto es una invitación directa a que te ofrezcan cada vez menos. Para cuidar tu patrimonio y cerrar el mejor negocio posible, el camino es otro, mucho más exclusivo.
Acá es donde la venta off-market (o "fuera de mercado") entra en juego. Hablamos de un proceso de venta privado, controlado y dirigido, enfocado exclusivamente en el mercado de Capital Federal para evitar esa exposición pública inicial que tanto daña el valor.
La venta off-market da vuelta el proceso tradicional. En vez de "publicar y rezar" para que aparezca un comprador idóneo, primero hacemos un trabajo de fondo para validar la oportunidad y luego la presentamos directamente a nuestra red seleccionada de compradores calificados que operan en CABA. Es más parecido a una colocación privada que a una venta de supermercado.
Este método se apoya en tres pilares fundamentales:
Este enfoque filtra de manera automática a los especuladores y te garantiza que solo te sientes a la mesa con gente que tiene la capacidad financiera y el interés genuino para cerrar la operación. En lugar de estar a la defensiva contra ofertas a la baja, sos vos quien presenta una oportunidad de negocio validada a un grupo selecto que entiende su valor y compite por ella.
El contexto actual del mercado porteño hace que esta estrategia sea todavía más inteligente. La oferta de propiedades en CABA se ha reducido drásticamente, una señal de que el mercado está absorbiendo el stock a un ritmo acelerado. En su nivel máximo, en octubre de 2022, llegaron a publicarse alrededor de 110.000 departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires. Desde entonces, la oferta se redujo un 40,72%, lo que implica una baja de 45.794 unidades disponibles en el mercado. Esta escasez creciente es una ventaja para los dueños de terrenos, y una estrategia off-market te permite capitalizar esa demanda antes de que el momento pase.
Vender un terreno para un emprendimiento inmobiliario en CABA es una operación de alta complejidad: el éxito no se juega a la suerte, sino que es el resultado de una preparación minuciosa y una estrategia clara. Sentarse a negociar con un desarrollador sin tener todos los papeles en orden y sin saber el verdadero potencial constructivo de tu lote en CABA es arrancar en clara desventaja.
Esta es tu hoja de ruta para tomar las riendas del proceso y garantizar un negocio rentable y sin sorpresas:
El primer paso puede sonar burocrático, pero es absolutamente fundamental: tener toda la documentación del inmueble lista, actualizada y a mano. Esto no solo proyecta una imagen de seriedad, sino que acelera cualquier auditoría o due diligence que el comprador quiera hacer.
Antes de siquiera ponerle un número a tu terreno, asegurate de tener esta carpeta lista. Un gestor o un profesional del rubro puede ser tu mejor aliado para verificar que todo esté en regla, ahorrándote dolores de cabeza y demoras a mitad de camino.
Una vez que los papeles están en orden, el estudio de factibilidad técnico-comercial será la herramienta que definirá la negociación, dándote argumentos innegables para defender el precio que refleja el verdadero valor de tu terreno.
Un estudio de factibilidad profesional, como el que hacemos en Factibilidades, te da el poder de la información. Traduce la jerga del Código Urbanístico de CABA a los dos números que realmente le importan al desarrollador: los metros cuadrados vendibles y el valor de incidencia del lote. De hecho, negociar con la factibilidad en mano cambia la dinámica por completo. Dejás de ser un simple propietario pidiendo un precio y te convertís en un socio que presenta una oportunidad de negocio con rentabilidad calculada.
Con esta base sólida, podés manejar las consultas y las ofertas con una confianza total. Si un desarrollador te hace una oferta que parece baja, tenés cómo rebatirla con datos técnicos, demostrando con números por qué tu terreno vale más.
Además, contar con un equipo integrado de arquitectos, especialistas en código y abogados como el nuestro simplifica y protege todo el proceso. En Factibilidades no solo hacemos el estudio sino que te acompañamos en cada etapa, asegurando que cada decisión que tomes esté respaldada por la mejor información posible. Para dar el primer paso, podés solicitar una tasación profesional sin compromiso y averigüar cómo trabajamos para defender el valor de tu patrimonio.
Depende de la estrategia. Por el canal tradicional, la venta puede demorar entre 12 y 24 meses o más. Con una estrategia off-market bien dirigida a desarrolladores activos como la que utilizamos en Factibilidades, el proceso suele cerrarse en un plazo de 3 a 6 meses desde que empezamos el análisis hasta que se firma la escritura.
Los principales costos son el ITI o el Impuesto a las Ganancias (según cuándo se adquirió la propiedad), el Impuesto de Sellos en CABA, los honorarios profesionales y los gastos de escribanía y certificados. Un buen asesoramiento fiscal permite optimizar esta carga. Existen herramientas legales, como la reinversión del dinero en otra propiedad, que pueden ayudarte a proteger tu capital.
Es indispensable contar con la declaratoria de herederos inscripta. Una vez resuelto lo legal, un gestor profesional ayuda a unificar criterios entre los herederos, definir un valor objetivo del terreno y negociar con el desarrollador de manera ordenada y eficiente.
En Factibilidades, no solo te decimos qué se puede construir en tu terreno de CABA. Nuestra misión es acompañarte en cada uno de los pasos necesarios para vender tu lote, dándote la claridad y la seguridad que necesitás para que la operación sea un éxito. Si querés una evaluación sin compromiso, podés dejar tus datos en nuestro sitio web.
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