El Código Urbanístico de CABA permite diferentes alturas, mixturas y capacidades constructivas según la zona, por lo que el valor no está en el lote en sí, sino en cómo se interpreta y explota su potencial normativo y comercial. En este sentido, elegir bien un estudio de arquitectura en CABA no es solo una cuestión estética: es una decisión estratégica que puede cambiar completamente la rentabilidad de tu terreno.
A continuación, te dejamos una guía para elegir el estudio adecuado si tu objetivo es maximizar valor (no solo construir “algo lindo”).
Vender un lote en la Ciudad de Buenos Aires es un proceso con muchas más variables de las que uno imagina. A diferencia de una transacción inmobiliaria para propiedades terminadas, la diferencia entre una buena y una excelente operación de venta de terreno no está en encontrar un comprador rápido, sino en entender y validar el potencial constructivo real de tu parcela.
Hay una diferencia fundamental: un arquitecto que diseña casas no es lo mismo que un experto en factibilidades urbanas en CABA. Este último es quien transforma un pedazo de tierra en una oportunidad de inversión concreta y verificable para los desarrolladores. Y es justo ahí donde un estudio de arquitectura especializado en el mercado porteño se convierte en tu mejor aliado.
El verdadero valor que aporta un estudio de arquitectura al vender un terreno en CABA se concentra en el análisis técnico y normativo. Su principal tarea es bucear el Código Urbanístico de la ciudad para determinar con precisión qué y cuánto se puede construir en tu lote. Esto implica:
Para decirlo de forma simple, un estudio de arquitectura especializado te da los datos duros que respaldan tu precio de venta y te pone al mando de la negociación. Así, evitás que el desarrollador imponga sus propias estimaciones.
Nuestro rol como estudio especializado es el de convertirnos en un socio estratégico que alinee su conocimiento del mercado de Capital Federal con tus objetivos comerciales. En este sentido, la metodología que aplicamos en Factibilidades integra un profundo análisis técnico dentro de una estrategia comercial: es decir, usamos el estudio de factibilidad como la principal herramienta para validar el precio con nuestra red de desarrolladores y negociar las mejores condiciones.
Este enfoque garantiza que el potencial de tu terreno se comunique de forma clara y contundente al mercado correcto, sentando las bases para una venta segura, ágil y rentable desde el primer día.
Antes de llamar a un arquitecto en Ciudad Autónoma de Buenos Aires conviene tener cierta información clara. Eso cambia completamente la calidad de la primera reunión y evita que pierdas tiempo (y plata).
No se trata de que te conviertas en un experto urbanista de la noche a la mañana. La idea es que manejes los conceptos básicos que realmente definen el valor y el potencial de tu terreno. Este conocimiento previo te va a dar una ventaja enorme: vas a poder filtrar propuestas, hacer las preguntas que de verdad importan y evaluar con mucho más criterio a los profesionales que entrevistes.
Para que cualquier análisis sea preciso, el arquitecto va a necesitar ver ciertos papeles. Tener esta documentación lista desde el principio acelera todo y demuestra que sos un vendedor serio y organizado. Lo indispensable es:
Tener esta carpeta armada antes de la primera llamada te posiciona un paso adelante y le permite al estudio empezar a trabajar en un análisis preliminar casi de inmediato, agilizando el proceso para vender tu terreno.
El verdadero valor de un lote en la Ciudad de Buenos Aires no está en su superficie, sino en su potencial constructivo. Y ese potencial lo dicta el Código Urbanístico. Si te familiarizás con algunos de sus términos básicos, vas a entender mucho mejor cualquier estudio de factibilidad que te presenten.
Imaginate que tenés un lote típico de 8.66 x 30 metros en un barrio como Villa Urquiza. Un desarrollador no ve solo 260 m² de tierra. Lo que ve es la posibilidad de levantar un edificio de varios pisos, y es la normativa la que le va a decir exactamente cuántos pisos y qué superficie total puede construir.
Los dos conceptos clave que definen cuánto vale un lote en Capital Federal son zonificación y capacidad constructiva. Mientras a zonificación te dice qué se puede construir (viviendas, locales, oficinas) y define parámetros clave como la altura máxima; la capacidad constructiva, por su parte, se refiere a los metros cuadrados totales que se pueden edificar.
Por ejemplo, un lote en una zona "Corredor Alto" tendrá un potencial infinitamente superior a uno idéntico ubicado en una "Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja", aunque los dos midan exactamente lo mismo. Esta diferencia en el código puede multiplicar varias veces el precio final de tu terreno.
Cuando el objetivo es vender un terreno, la estética pasa a un segundo plano. Dar con el estudio de arquitectura adecuado no pasa únicamente por revisar portfolios con diseños impactantes, sino en encontrar un socio cuya especialidad sea decodificar el potencial constructivo de tu lote para maximizar su valor de mercado.
La clave está en evaluar su experiencia real en análisis de factibilidad para desarrollos inmobiliarios, no en su habilidad para diseñar residencias de lujo. La razón es que un estudio de arquitectura que trabaja para el cliente final (la persona que va a vivir en la casa) piensa en términos de espacios, luz y funcionalidad. En cambio, un estudio especializado en desarrollo piensa como un inversor, ya que su verdadero cliente es el desarrollador que va a comprar tu terreno.
Su trabajo es entregar un informe técnico impecable que justifique cada dólar del precio de venta. ¿Cuántos metros vendibles se pueden generar en este lote y cómo defendemos ese número ante un comprador experto? Esta es la pregunta que te guiará hacia el profesional correcto.
Para identificar a estos especialistas, tenés que indagar en su trayectoria. No te dejes impresionar por premios de diseño: pedí ver ejemplos concretos de estudios de factibilidad que hayan realizado para terrenos similares al tuyo, preferentemente en el mismo barrio.
Cuando te sientes a conversar con un potencial estudio, la charla tiene que ser precisa y orientada a resultados comerciales, con preguntas como:
Un estudio de factibilidad serio, realizado por un equipo experto, no deja lugar a interpretaciones ambiguas y se compone de varias partes que, en conjunto, pintan un cuadro completo del potencial real de tu propiedad. Esto implica:
El propósito y el nivel de detalle de ambos documentos son completamente distintos. Por un lado, el estudio de factibilidad responde a una pregunta estratégica: ¿conviene desarrollar este terreno y bajo qué condiciones? Analiza qué se puede construir según el Código Urbanístico de CABA, cuántos m² serían realmente vendibles, qué tipología tiene mayor salida comercial y qué rentabilidad estimada podría obtenerse. Es decir, constituye una herramienta de decisión.
El anteproyecto, en cambio, es una propuesta arquitectónica concreta. Define cómo sería el edificio: distribución de unidades, imagen, implantación definitiva, plantas, cortes y fachadas preliminares. En lugar de evaluar si el negocio conviene, asume que ya se tomó la decisión de avanzar y empieza a darle forma al proyecto.
En términos simples:
Conscientes de la importancia de proyectar el potencial de cada terreno en el mercado de Capital Federal, el modelo de negocio de Factibilidades no solo incluye el estudio de factibilidad como parte integral del servicio de comercialización, sino que ofrecemos también un anteproyecto sin costo.
Esto acelera drásticamente la toma de decisiones, porque el desarrollador no tiene que imaginar el potencial del lote: lo ve materializado en un diseño preliminar concreto. La volumetría, el mix de unidades y la implantación pasan a ser una visión clara del proyecto posible. Esta capacidad de mostrar una visión concreta del proyecto final nos permite justificar un precio de venta superior al promedio del mercado y cerrar operaciones de manera más rápida y segura para vos, el propietario.
En pocas palabras: mientras que el estudio de factibilidad aporta el sustento técnico y financiero, el anteproyecto convierte ese potencial en una imagen tangible. Así, tu posición en la negociación mejora radicalmente, ya que en lugar de decir "creo que mi terreno vale X", decís "mi terreno vale X porque, según este análisis técnico, se pueden construir tantos metros vendibles, generando este retorno".
Tener un estudio de factibilidad es un gran primer paso, pero es solo la mitad de la batalla. Para terrenos de alto valor, una venta off-market permite integrar toda esa información técnica en una estrategia comercial astuta.
Esta metodología es la preferida en el segmento premium por una razón muy simple: protege el valor de tu propiedad. Al esquivar la sobreexposición de los portales inmobiliarios tradicionales, evitás que el terreno se "queme" en el mercado y mantenés intacto tanto su valor percibido como tu poder de negociación.
Vender off-market es vender de manera selectiva, un enfoque que contrasta con el modelo de las inmobiliarias tradicionales (que tienden a publicar la propiedad en cuanto portal exista). Si bien eso genera un montón de consultas, la mayoría son de curiosos o intermediarios sin capacidad real de cierre, resultando en un desgaste enorme y una erosión del valor de tu activo.
Dado que la venta off-market permite susurrarle al oído la oportunidad a la gente correcta en lugar de gritarla a los cuatro vientos, podemos crear así un aura de exclusividad que, naturalmente, sostiene precios más altos. El proceso arranca con la creación de un data room confidencial.
Un data room (o sala de datos) es un espacio digital donde se reúne toda la documentación relevante de un activo para que potenciales compradores o inversores puedan analizarlo antes de cerrar una operación. Aquí se aloja:
En Factibilidades, únicamente otorgamos acceso a este data room a una red curada de desarrolladores y fondos de inversión que operan en Capital Federal. Todas las personas que integran esta red fueron verificadas por su seriedad y capacidad de compra.
Nuestro diferencial está en un sistema que fusiona el rigor técnico con una estrategia comercial probada desde el minuto cero. Un sistema integral como el de Factibilidades no solo genera el análisis técnico, sino que lo pone a trabajar de inmediato. Primero lo validamos con nuestra red privada de especialistas y, acto seguido, lo presentamos de forma confidencial a más de 300 desarrolladores que buscan activamente oportunidades para desarrollar sus emprendimientos inmobiliarios en CABA.
Por un lado, contamos con un equipo técnico in-house para realizar rigurosamente cada análisis de factibilidad. Pero por otro lado, nuestra red validada permite contar también con una estreategia comercial que presenta tu terreno, con su potencial ya verificado, directamente a quienes tienen la capacidad y el interés real de comprarlo. No hay fricción entre lo técnico y lo comercial porque son parte del mismo equipo, de la misma metodología.
Este modelo integral elimina el riesgo y la incertidumbre para vos como propietario. No tenés que salir a buscar un estudio, después una inmobiliaria y cruzar los dedos para que se entiendan. Nosotros fusionamos el rigor técnico con el músculo comercial, asegurando que el análisis no solo sea correcto, sino que se convierta en una oferta de compra concreta.
Sin dudas, este es el camino más seguro y rentable para sacarle el máximo jugo al valor de tu terreno. Si querés solicitar un análisis de factibilidad y un anteproyecto de arquitectura sin costo, contactanos hoy mismo.
Los honorarios varían bastante entre profesionales y dependen de la complejidad del lote. En Factibilidades, el estudio técnico no es un costo inicial para vos como propietario, sino que únicamente cobramos nuestros honorarios si se concreta satisfactoriamente la venta. Así, nuestros intereses están 100% alineados con los tuyos: vender tu lote al mejor precio posible.
Esta situación es el motivo principal por el que un análisis profesional es tan crucial antes de siquiera pensar en un precio. Un estudio preciso te permite alinear tus expectativas con lo que realmente permite el Código Urbanístico. Ahora bien, un equipo de expertos no se va a limitar a darte un número y listo. Su trabajo también es:
Técnicamente, podés. Pero si tu meta es sacarle el máximo jugo a tu patrimonio y no regalar plata, no es recomendable. Salir a vender sin este análisis es entregarle el control total de la negociación al comprador, quien probablemente sea un desarrollador con su propio equipo técnico. Ellos van a hacer su propio estudio y, como es lógico, lo usarán para tirar el precio a su favor. Pero al hacer tu propio estudio de factibilidad de antemano, sos vos quien pone las cartas sobre la mesa.
En Factibilidades, te acompañamos en cada etapa para que vendas tu lote en CABA con seguridad, control y la máxima rentabilidad. Nuestro método combina un análisis técnico riguroso con una estrategia comercial off-market probada para conectar tu terreno con los compradores correctos. Contactanos para descubrir cómo podemos ayudarte a proteger y maximizar el valor de tu propiedad.
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