Cuando estás por comprar un terreno en la Ciudad de Buenos Aires, es fácil enfocarse solo en el precio de venta. Pero además del valor del lote, existen impuestos y gastos asociados que pueden representar un porcentaje significativo de la operación y que es necesario considerar desde el inicio para calcular el costo real de la compra y evitar sorpresas al momento de escriturar.
En esta guía, vas a ver qué impuestos se pagan al comprar un terreno en la Ciudad de Buenos Aires, quién asume cada uno y cómo estimarlos con mayor precisión según el tipo de operación.
En materia impositiva, hay pocos tributos directos al comprar un terreno, aunque su impacto en el costo final puede ser significativo. A continuación, desglosamos los principales impuestos al comprar un terreno en CABA.
El Impuesto de Sellos es el principal tributo que se paga al comprar un terreno en CABA y el primero que deberías considerar al hacer números. Grava los actos, contratos y operaciones instrumentadas, como la escritura de compraventa.
La alícuota general en CABA es del 3,5%. Este porcentaje se aplica sobre el valor más alto entre el precio de venta que figura en la escritura y el Valor Inmobiliario de Referencia (VIR), que es la valuación fiscal del terreno.
La costumbre es repartir el pago de este impuesto en partes iguales. Esto significa que un 50% le corresponde al comprador y el otro 50% al vendedor, y cada uno termina pagando el 1,75% del valor de la operación.
El Impuesto de Sellos tiene una exención para quienes compran un inmueble destinado a ser su vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Esto aplica a casas, departamentos y, por supuesto, a terrenos sobre los que se va a construir esa primera vivienda. Si la compra cumple con estas condiciones y no supera un valor determinado, la operación queda totalmente liberada del Impuesto de Sellos.
Recientemente, el gobierno porteño actualizó los montos de exención. De acuerdo a la Ley 6806, el tope para acceder a la exención pasó de unos $56 millones a $205.332.000.
Aunque no es un impuesto que pague el comprador, es importante entender cómo funciona porque forma parte del esquema fiscal de la operación y puede impactar en el precio del terreno.
En Argentina, cuando alguien vende un inmueble puede quedar alcanzado por dos impuestos distintos: el ITI o el Impuesto a las Ganancias, y para saber cuál aplica hay que mirar la fecha de compra.
El ITI implica una alícuota fija del 1,5% sobre el valor total de venta. En cambio, el Impuesto a las Ganancias tiene una alícuota del 15%, pero no se aplica sobre el total, sino sobre la ganancia real. Es decir, se aplica a la diferencia entre el precio de venta y el costo de compra, ajustado por inflación y descontando gastos asociados a la operación (comisión inmobiliaria, escribanía, certificados, entre otros).
Esto hace que el impacto del impuesto varíe mucho según cada caso. Para el comprador, esto no se traduce en un pago directo al momento de escriturar. Sin embargo, sí puede influir en el valor final del terreno. Un vendedor que sabe que va a tributar Ganancias, por ejemplo, puede intentar trasladar parte de ese costo al precio.
Existen otros conceptos que forman parte del costo fiscal de la operación:
Si bien estos montos suelen ser menores en comparación con el Impuesto de Sellos, es importante incluirlos dentro del cálculo total para evitar desfasajes en el presupuesto.
Si bien hay reglas generales, los impuestos al comprar un terreno no siempre se calculan de forma lineal. Existen ciertos factores que pueden modificar cuánto terminás pagando en la práctica, ya sea aumentando la base imponible, habilitando exenciones o cambiando la forma en que se distribuyen los costos.
Uno de los factores más importantes es la base sobre la cual se calculan los impuestos, especialmente el Impuesto de Sellos. En CABA, este impuesto no se aplica simplemente sobre el precio que acuerdan comprador y vendedor. La normativa establece que se debe tomar el valor más alto entre:
Por lo tanto, incluso si cerrás la operación por un monto menor, podrías terminar pagando impuestos sobre una base más alta. Esto suele ocurrir en operaciones donde el valor declarado es bajo en relación al mercado o cuando la valuación fiscal fue actualizada recientemente. Por eso, antes de avanzar, es importante consultar el VIR del terreno y usarlo como referencia para estimar correctamente los impuestos.
El caso más relevante, que mencionamos brevemente en un apartado anterior, es la exención del Impuesto de Sellos para vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Esta exención también aplica a terrenos, siempre que el destino sea construir tu primera vivienda. Para acceder, la operación debe cumplir ciertas condiciones:
Si se cumplen estos requisitos, la operación puede quedar completamente exenta del impuesto, lo que representa un ahorro significativo dentro del costo total.
Más allá de los impuestos en sí, hay condiciones específicas de cada operación que pueden modificar cómo se distribuyen. Si bien existe una práctica habitual (como dividir el Impuesto de Sellos en partes iguales), esto no es obligatorio, y comprador y vendedor pueden pactar una distribución distinta.
También influye la situación del vendedor. Como vimos antes, si está alcanzado por el Impuesto a las Ganancias, es posible que ese costo se traslade, total o parcialmente, al precio del terreno.
Por último, hay operaciones con características particulares (como ventas urgentes, sucesiones o inmuebles con cuestiones administrativas pendientes) que pueden implicar gastos adicionales o ajustes en la negociación. En definitiva, los impuestos al comprar un terreno no dependen solo de la normativa, sino también del contexto de la operación. Por eso es necesario analizar cada caso en detalle para tener una estimación realista del costo total.
No es lo mismo hablar de impuestos que de gastos de escrituración, aunque ambos formen parte del costo total de comprar un terreno. Al separarlos, podemos entender qué parte del costo está regulada por ley, cuál es negociable y dónde tenés margen para optimizar el gasto.
Los impuestos son tributos obligatorios establecidos por el Estado. No dependen de la voluntad de las partes ni se pueden negociar, y se aplican según reglas claras sobre una base imponible determinada.
En el caso de la compra de un terreno en CABA, el principal es el Impuesto de Sellos. Es un porcentaje fijo definido por la normativa y se calcula sobre el valor de la operación o la valuación fiscal, según corresponda. También entran dentro de esta categoría otros tributos vinculados al inmueble, como el ABL, aunque en este caso no se paga por la operación en sí, sino que se exige que esté al día para poder escriturar.
La característica central de los impuestos es que son obligatorios y están completamente determinados por la ley. No hay margen de negociación sobre su monto, más allá de posibles exenciones si se cumplen ciertos requisitos.
A diferencia de los impuestos, los honorarios y gastos administrativos surgen del proceso operativo de la compraventa. Acá entran, por ejemplo:
Algunos de estos costos están regulados (como los honorarios notariales, que siguen aranceles), pero otros varían según el profesional, la complejidad del caso o lo que se negocie entre las partes. A diferencia de los impuestos, acá sí puede haber diferencias significativas de una operación a otra.
La distribución de los gastos ya es una práctica muy establecida en el mercado inmobiliario. Esta es la distribución estándar de responsabilidades entre comprador y vendedor en CABA:
En este tipo de operaciones, tener claros los números desde el principio va a ayudarte a evitar que pagues de más. Te recomendamos lo siguiente:
Antes de hacer una oferta por un terreno, es fundamental tener claro el costo total de la operación y no solo el precio de publicación. Esto implica proyectar:
Con estos datos, podés estimar cuánto dinero vas a necesitar realmente para cerrar la operación. En muchos casos, estos costos adicionales pueden sumar varios puntos porcentuales sobre el valor del terreno. Hacer este cálculo antes de ofertar te permite ajustar tu oferta en función de tu presupuesto real y evitar comprometerte a un precio que después no podés sostener.
Mientras que los impuestos están definidos por ley, otros conceptos sí pueden negociarse entre las partes, tales como la distribución del Impuesto de Sellos, la comisión inmobiliaria, y quién asume determinados gastos de escritura.
Por ejemplo, es bastante común que, si el vendedor necesita cerrar rápido, acepte absorber parte de los gastos que normalmente no le corresponderían. También pasa al revés: en operaciones donde hay mucha demanda, el margen del comprador para discutir condiciones es menor.
Cada terreno tiene características propias que pueden impactar en los costos o en la viabilidad de la operación. Antes de avanzar, es recomendable analizar:
Este análisis previo reduce riesgos legales y te permite anticipar costos que pueden no ser evidentes al inicio.
A la hora de comprar un terreno en CABA, hay dos valores que impactan directamente en los impuestos: el precio de escritura y la valuación fiscal. Sobre esa base se calculan los principales costos de la operación, por lo que no es un detalle menor.
Muchas veces se piensa que la tasación es solo una referencia para negociar el precio, pero además define si estás pagando un valor coherente con el mercado y, al mismo tiempo, si los impuestos se están calculando sobre una base razonable.
Si el precio de escritura está inflado respecto del valor real del terreno, terminás pagando impuestos más altos de lo necesario. Esto impacta directamente en el costo total de la operación, sin ningún beneficio concreto. En el otro extremo, cuando el valor está subdeclarado, el riesgo es mayor. Las inconsistencias entre precio y valuación fiscal pueden derivar en observaciones, ajustes o inspecciones, y lo que parecía un ahorro termina convirtiéndose en un costo mayor.
Una tasación bien hecha funciona como respaldo. Es lo que te permite justificar el valor de la operación, tanto frente a la otra parte como desde el punto de vista fiscal. En Factibilidades no trabajamos con estimaciones generales, sino con tasaciones técnicas que analizan el potencial real del lote. Esto incluye estudiar la normativa urbana, calcular los metros construibles y evaluar la incidencia del suelo en esa zona específica, llegando a un valor que no solo es competitivo en el mercado, sino también defendible desde lo técnico y lo fiscal.
Contar con este tipo de análisis antes de avanzar te da un punto de referencia sólido para negociar y entender si el precio está bien planteado. Si estás evaluando comprar o vender un terreno en CABA y necesitás un valor preciso y defendible, contactanos hoy para solicitar una tasación técnica sin cargo.
La alícuota general del Impuesto de Sellos en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5% sobre el valor de la operación, y es el principal impuesto a considerar dentro del costo total de la compra. En la práctica, se suele dividir entre comprador y vendedor, por lo que cada parte paga aproximadamente 1,75%. Este porcentaje se aplica sobre la base imponible correspondiente, que no siempre es el precio de escritura.
No siempre. En una operación inmobiliaria, algunos impuestos se reparten entre comprador y vendedor, y otros corresponden exclusivamente a una de las partes. Además, hay costos que, si bien no son impuestos, se asignan según acuerdos. El comprador suele asumir una parte importante de los gastos, pero esto no es una regla fija y la distribución final depende de lo que se negocie en cada operación.
Sí, existen exenciones, principalmente en el Impuesto de Sellos. En CABA, se puede acceder a este beneficio cuando el inmueble se destina a vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Esto también aplica a terrenos si el objetivo es construir esa vivienda. Para que la exención sea válida, deben cumplirse ciertos requisitos y no superar un valor máximo establecido por la normativa vigente.
En general, los impuestos se calculan sobre el valor más alto entre el precio de escritura y la valuación fiscal del inmueble, conocida como Valor Inmobiliario de Referencia (VIR). Por eso, aunque la operación se cierre por un monto determinado, el impuesto puede calcularse sobre una base superior si la valuación fiscal es más alta.
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