Si tenés un terreno en Capital Federal y estás pensando en venderlo, hay una palabra que tenés que grabar a fuego en tu mente: incidencia. En síntesis, la incidencia es cuánto vale cada metro cuadrado que se puede construir o, en otras palabras, cuánto del valor total del terreno corresponde a cada metro cuadrado que se puede construir.
En las próximas secciones, vamos a desglosar los tipos de incidencia, cómo se calcula y de qué manera un estudio de factibilidad profesional, como el que ofrecemos en Factibilidades, podría convertirse en tu mejor aliado para asegurar la máxima rentabilidad al vender tu terreno en CABA.
En el mercado inmobiliario de CABA, la incidencia es el dato clave que explica el valor real de un terreno, ya que es un dato técnico que dicta cuántos pisos se pueden levantar, cuántos departamentos se van a vender y, por lo tanto, cuánta plata está dispuesto a poner un inversor sobre la mesa por tu propiedad.
En pocas palabras, la incidencia surge de combinar tres variables clave: la normativa urbanística vigente, las características físicas del terreno y los precios de venta del mercado. A partir de esa combinación, se determina cuántos metros cuadrados vendibles se pueden construir y cuánto puede pagar un desarrollador sin que el proyecto deje de ser rentable.
Cuando un inversor evalúa un terreno no empieza preguntando cuántos metros tiene el lote, sino cuántos metros cuadrados se pueden vender y cuál es la incidencia resultante. Ese dato define en última instancia si se puede construir en altura, si conviene un edificio de viviendas, un desarrollo mixto o directamente descartar la operación.
Para el propietario, entender la incidencia cambia por completo la lógica de la venta. En lugar de comparar precios por metro cuadrado de tierra, pasa a analizar el potencial económico real de su propiedad. Dos terrenos idénticos en superficie y ubicación pueden tener valores muy distintos si su incidencia es diferente, simplemente porque uno permite construir más (o mejor) que el otro.
Por lo tanto, dominar este concepto te da una ventaja decisiva en cualquier negociación para vender tu lote. Te permite:
La incidencia de un terreno en CABA está determinada, principalmente, por las reglas que fijan qué, cómo y cuánto se puede construir en cada parcela. Estas reglas surgen del marco normativo vigente y de una serie de condicionantes técnicos que afectan directamente la cantidad de metros cuadrados vendibles.
En este sentido, el Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires cumple un rol central, ya que define la zonificación, la altura máxima permitida, la morfología del edificio y las restricciones particulares de cada lote. A esto se suman otros factores relevantes, como las afectaciones urbanas, la protección patrimonial o el impacto de la plusvalía urbana, que pueden ampliar o limitar el potencial constructivo y, en consecuencia, modificar la incidencia.
En la siguiente tabla pueden verse los principales componentes que influyen en la incidencia de un terreno en Capital Federal y su impacto directo en el valor de venta:
La incidencia es el resultado de un análisis tridimensional, que mira tu propiedad desde tres ángulos distintos, pero totalmente conectados entre sí:
La incidencia urbanística es, básicamente, la interpretación del manual de instrucciones que nos impone el Código Urbanístico. Este documento es la biblia para cualquier desarrollador que opera en Capital Federal, ya que define con una precisión milimétrica qué se puede construir, cómo y hasta dónde.
El análisis de la incidencia urbanística responde preguntas clave que le dan forma al futuro edificio:
La incidencia jurídica investiga todas las posibles restricciones legales o administrativas que puedan limitar o directamente frenar el desarrollo de un proyecto en tu lote. Algunas de estas "ataduras" incluyen:
La incidencia económica toma toda la información de los análisis anteriores (el urbanístico y el jurídico) y la traduce al lenguaje del dinero. En otras palabras, es el cálculo que define cuánto vale cada metro cuadrado vendible que se puede generar en tu lote.
Para llegar a esa cifra, se ponen sobre la mesa factores de mercado tales como:
El resultado de esta ecuación es el "valor residual de la tierra". Ni más ni menos, es el precio máximo que un desarrollador está dispuesto a pagarte para que su negocio cierre. Un análisis económico preciso y bien fundamentado es tu mejor herramienta para negociar y asegurarte de que recibís el valor justo y máximo por tu propiedad.
Llegamos al punto clave: cómo ese concepto de "incidencia" se convierte en el dinero que podés recibir por tu lote. Para un desarrollador inmobiliario en Capital Federal, tasar un terreno comienza con una fórmula conocida como el método residual, que les permite definir con precisión el precio máximo que están dispuestos a pagar por tu propiedad para que el negocio sea rentable. Veamos cómo funciona.
Lo primero que hace un desarrollador que está considerando comprar tu terreno en CABA es proyectar el valor total de venta del futuro edificio. Este número sale de multiplicar los metros cuadrados vendibles (definidos por la incidencia urbanística) por el precio de mercado esperado para ese tipo de producto en esa zona y en el momento en que se venderá.
Ya con el valor total de ventas proyectadas luego se restan todos los costos (obra, honorarios, impuestos, comercialización, financiamiento) y la ganancia esperada. Lo que queda es el valor máximo que el desarrollador puede pagar por el terreno. Por eso se llama residual.
En general, el método residual atraviesa la siguiente serie de pasos:
Lo que queda después de restar todos estos costos y la ganancia esperada es el "residuo": el valor máximo que el desarrollador está dispuesto a pagar por tu tierra y la oferta que vas a recibir. Por lo tanto, el valor de tu lote depende directamente de la cantidad de metros vendibles que un buen estudio de factibilidad pueda encontrar.
La plusvalía es el valor adicional que aparece cuando un terreno permite generar más metros vendibles o un mejor producto inmobiliario de lo que el mercado suele asumir en una primera mirada. No surge porque el lote cambie físicamente, sino porque un análisis técnico detecta que su incidencia real es mayor.
Los análisis que hacemos en Factibilidades buscan oportunidades escondidas en el Código Urbanístico que puedan disparar el número de metros construibles. Por ejemplo:
Detectar esta plusvalía antes de negociar es clave. Si no se identifica, queda incorporada al negocio del desarrollador; si se detecta a tiempo, se refleja en una oferta más alta por tu lote. Veamos cómo averigüar la incidencia de tu terreno en CABA.
Ahora que ya entendés cómo piensan los desarrolladores, la pregunta es casi inevitable: ¿cómo puedo saber qué potencial tiene mi propio lote en Capital Federal? El Mapa Interactivo de Buenos Aires te permite tener un panorama inicial.
En esta herramienta podés ingresar la dirección de tu propiedad o su nomenclatura catastral para acceder a los datos básicos que son el ABC de cualquier análisis. La información que vas a encontrar ahí es:
Hacer esta consulta es un excelente ejercicio, ya que te da poder como propietario y te permite tener un primer vistazo del potencial normativo de tu tierra. Sin embargo, esta herramienta no tiene la capacidad de interpretar las "zonas grises", las excepciones o las oportunidades que se esconden en el Código Urbanístico, esas que un experto en el mercado de CABA sí sabe encontrar. Un estudio de factibilidad profesional puede mostrarte el 100% del potencial constructivo de tu lote y asegurarte que estás negociando por el máximo valor posible.
Para entender a fondo qué es la incidencia, nada mejor que verla en acción. Los siguientes casos son operaciones reales realizadas en CABA con la ayuda del equipo de Factibilidades, y constituyen ejemplos concretos de cómo un estudio de factibilidad bien hecho permite pasar a una negociación apoyada en datos.
Se trataba de una vivienda familiar sobre un lote estándar de 8,66 metros de frente, ubicada en Villa Urquiza, en una cuadra que históricamente había tenido construcciones bajas. Los propietarios habían recibido varias ofertas en torno a los USD 250.000, basándose en el valor de mercado de propiedades similares. Las tasaciones se enfocaban en lo evidente: una casa para reciclar o, como mucho, demoler para construir algo parecido.
Pero el análisis de incidencia mostró algo que se había pasado por alto. La calle había sido recategorizada por el Código Urbanístico dentro de una Unidad de Sustentabilidad de Altura Alta, lo que habilitaba un desarrollo en altura muy superior al que los potenciales compradores estaban considerando. El estudio de factibilidad confirmó que este pequeño cambio normativo abría la puerta a construir un edificio de hasta 8 pisos, por lo que la negociación dio un giro de 180 grados.
El lote no debía entonces valuarse como una casa, sino como un terreno con capacidad para desarrollar más de 1.200 m² vendibles. Con esa información, el terreno se vendió finalmente a un desarrollador por casi USD 600.000, más del doble de las ofertas iniciales.
Este tipo de situaciones es frecuente en barrios de CABA que atraviesan procesos de densificación. Sin un estudio de incidencia actualizado, esa plusvalía queda invisibilizada y termina siendo capturada por el comprador.
En este caso, el desafío no estaba en la normativa sino en la forma del lote. Se trataba de una parcela con una forma atípica, casi triangular, ubicada en Colegiales. Varios desarrolladores la habían descartado rápidamente por considerar que su forma impedía un aprovechamiento eficiente y que gran parte de la capacidad constructiva se perdería en circulaciones o espacios residuales.
Antes de aceptar una oferta a la baja, el propietario encargó un análisis de incidencia acompañado por un anteproyecto arquitectónico preliminar. Ese trabajo permitió demostrar, con planos y métricas concretas, que el lote podía desarrollarse de manera eficiente si el proyecto se diseñaba específicamente para su morfología. El estudio mostró tres puntos clave:
El resultado fue una venta por aproximadamente un 40% más que la mejor oferta previa. El análisis de incidencia, enriquecido con una visión arquitectónica, demostró que hasta los lotes más "complicados" de Buenos Aires pueden esconder un valor excepcional. Solo hay que saber cómo encontrarlo.
Después de recorrer cómo funciona la incidencia, cómo la usan los desarrolladores y cómo impacta en el método residual, queda una conclusión bastante directa: vender un terreno en CABA sin un estudio de factibilidad es negociar a ciegas.
Nuestros estudios de factibilidad se basan en un proceso integral, enfocado 100% en el mercado de CABA, que busca desentrañar hasta el último metro cuadrado de potencial de tu lote para que te sientes a negociar con total seguridad. Combinamos el rigor técnico con un conocimiento profundo del mercado inmobiliario local para traducir el potencial urbanístico, jurídico y económico de tu terreno a un valor defendible, usando exactamente la misma lógica que utiliza un desarrollador profesional.
Nuestro enfoque se apoya en tres ejes principales:
El resultado es un informe de factibilidad claro y fundamentado, que muestra de manera concreta por qué el terreno vale lo que vale y cuál es el rango de precio defendible frente a un desarrollador. Nuestro mensaje es simple: no dejes que el comprador fije el precio de tu propiedad. Un desarrollador siempre va a intentar negociar para abajo. Con nuestro informe sobre la mesa, la dinámica cambia por completo, ya que otorga los argumentos para defender un precio justo.
Si querés saber cuánto vale realmente tu terreno en Capital Federal y venderlo al mejor precio posible, contactá a Factibilidades para una evaluación sin compromiso.
El Mapa Interactivo de Buenos Aires es una especie de pantallazo inicial, pero la verdad es que se queda en la superficie. El Código Urbanístico de la Ciudad incluye, por ejemplo, la posibilidad de acceder a premios por enrase o a beneficios por unificar parcelas, detalles que un sistema automático no te va a mostrar.
Cuando un lote tiene una buena incidencia (o cuando un estudio de factibilidad detecta que su incidencia real es mayor a la que el mercado asume) el impacto en el precio puede ser muy significativo, al punto de que diferencias relativamente pequeñas en la normativa o en el aprovechamiento del lote pueden traducirse en cientos de miles de dólares en la negociación final.
En la gran mayoría de los casos, sí. Los lotes de esquina en CABA suelen tener ventajas normativas que se traducen en mayor capacidad constructiva, mejor luz y ventilación para las futuras unidades. Naturalmente, esto dispara su incidencia y, por lo tanto, su valor de mercado. Ahora, esto no es una regla de oro y hay que confirmarlo con un estudio de factibilidad, porque el valor final siempre depende de la zonificación exacta y de cualquier otra regulación particular que afecte a esa esquina.
Sin dudarlo un segundo: la incidencia. Un lote más chico en Capital Federal pero con una incidencia espectacular, que permita levantar un edificio de varios pisos en una zona muy buscada, va a ser mucho más valioso para un desarrollador que un terreno enorme en una zona con restricciones de altura o de uso muy estrictas.
En Factibilidades, nuestro único trabajo es descubrir el potencial máximo de tu terreno para que, cuando vendas, tengas la certeza de haber conseguido el mejor acuerdo posible. Contactanos ahora para obtener una evaluación sin compromiso.
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