Las inversiones de pozo consisten en comprar unidades inmobiliarias antes de que el edificio esté construido, financiando la obra con la venta anticipada de departamentos u oficinas.
En CABA, el valor de un terreno depende de cuántos metros vendibles permite construir el Código Urbanístico y de la rentabilidad futura del proyecto. A mayor potencial constructivo y viabilidad comercial, más estará dispuesto a pagar un desarrollador por tu lote.
Si sos dueño de un terreno en Capital Federal y querés venderlo a un desarrollador que construya desde el pozo, tenés que entender que el valor real de tu propiedad está justamente en el potencial de negocio que puede ofrecer.
Ese potencial se mide en la cantidad de metros cuadrados que se pueden construir y vender legalmente en él. Un desarrollador estudia qué permite construir el Código Urbanístico de CABA, diseña un proyecto atractivo y comercializa las futuras unidades a inversores o a compradores finales. Los anticipos y las cuotas que estos abonan constituyen el capital que financia la construcción.
Al comprar un lote, un desarrollador compra, entonces, un proyecto en potencia. El precio que está dispuesto a pagar se basa en la rentabilidad futura que ese proyecto puede generar a través de la venta de unidades en pozo.
Por ello, al momento de vender, el foco no debe estar en el precio de venta del terreno vecino. Tu principal argumento de negociación es demostrar el potencial constructivo y la viabilidad del negocio que se puede desarrollar en su propiedad. Si comprendés qué busca un comprador calificado y cómo funciona el sistema de inversiones de pozo, ya tenés una ventaja estratégica fundamental para cerrar una operación verdaderamente conveniente.
El panorama de las inversiones en pozo en la Ciudad de Buenos Aires ha cambiado, y su principal motor fue el aumento de los costos de construcción medidos en dólares.
Si edificar es más caro, el precio final de los departamentos debe ser más alto para que el proyecto sea rentable. El problema es que el mercado tiene un límite de precios, obligando a los desarrolladores a ser más precisos que nunca en sus análisis y a buscar únicamente aquellos lotes que ofrezcan un potencial constructivo claro y una viabilidad financiera sólida.
En efecto, el costo de construcción en dólares acumula una suba del 105% desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023, lo que significa que construir hoy es casi tres veces más caro que hace cinco años. Paralelamente, la demanda de departamentos en pozo cayó del 5% al 1,3% en los últimos dos años.
Además, en muchos barrios de la Capital Federal, el valor del metro cuadrado de un departamento en pozo es superior al de una unidad terminada y lista para habitar: mientras que el precio promedio del metro cuadrado en pozo es de USD 3.056, el de las unidades nuevas a estrenar se posiciona en USD 2.906 y el de las usadas en USD 2.210.
La conclusión es clara: para que un desarrollador se interese en tu lote, ya no es suficiente ofrecerle un terreno. Tenés que presentarle una oportunidad de negocio validada. Es fundamental demostrar, con datos y un análisis profesional, que su propiedad tiene el potencial para convertirse en un proyecto exitoso.
Este nuevo paradigma explica por qué una tasación tradicional, basada en valores de venta de terrenos cercanos, ya no es suficiente. Veamos los factores que realmente utilizan los desarrolladores para determinar el potencial constructivo de un lote.
El proceso de análisis de un desarrollador inmobiliario es un estudio exhaustivo que determina si una inversión de pozo tiene viabilidad económica y constructiva. Este estudio se apoya en tres pilares interconectados:
Para responder a la pregunta de qué se puede construir en un determinado terreno y cuántos metros cuadrados vendibles genera, los desarrolladores acuden al Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires. Este análisis define las siguientes cuestiones:
Con el potencial constructivo definido, el siguiente paso es asegurar la viabilidad legal del proyecto.
En esta etapa, el equipo legal del desarrollador revisará minuciosamente toda la documentación para asegurarse de que no haya imprevistos que puedan detener o, en el peor de los casos, anular la obra. Esto incluye un estudio de títulos para confirmar la titularidad, verificar la inexistencia de embargos, hipotecas o inhibiciones, y revisar normativas específicas que puedan afectar el lote, como protecciones patrimoniales.
Para analizar si el negocio será viable financieramente, se consideran factores tales como:
Estos son los puntos clave que cualquier desarrollador analiza antes de presentar una oferta por un terreno en CABA:
Para entender cuánto vale un lote en Capital Federal, primero hay que comprender a quién le venderá el desarrollador que lo adquiera. El perfil de quien invierte en un departamento desde el pozo es muy específico y además define qué tipo de terrenos buscan las constructoras.
Este perfil es el del comprador final: esa persona o familia que aspira a su futura vivienda y ve el sistema de cuotas durante la obra como una forma de capitalizarse en el tiempo. No dispone del capital para comprar una unidad terminada al contado, pero sí puede comprometerse con un plan de pagos que, al final del proceso, le entregará las llaves de su propio hogar.
Hoy, los desarrolladores conciben sus proyectos considerando tanto la viabilidad financiera como las necesidades de este comprador. Su objetivo es crear un producto a medida que resuelva los problemas y satisfaga los deseos de ese público específico. Típicamente, buscan terrenos que permitan materializar lo siguiente:
La clave para que tu terreno sea visto como una oportunidad imperdible es demostrar que es el lienzo perfecto para el edificio que el mercado de la Ciudad de Buenos Aires está demandando. Si tu lote permite crear unidades funcionales, con buenos amenities y en una ubicación con demanda genuina, su poder de negociación puede incrementarse drásticamente con un estudio de factibilidad y una estrategia off-market.
Publicar tu lote en un portal y esperar no es una estrategia efectiva, ya que diluye el valor de tu propiedad y la expone a consultas informales y ofertas poco serias. Similarmente, contactar a una inmobiliaria que lo tasa comparándolo con propiedades similares en la zona tampoco es lo ideal, ya que este método ignora totalmente el potencial constructivo del terreno.
Estos caminos presentan varios problemas fundamentales:
En Factibilidades utilizamos una estrategia off-market, que es exactamente lo contrario: un proceso controlado, confidencial y diseñado para crear un escenario de negociación donde nosotros tenemos el control.
El primer paso es presentar tu terreno como una oportunidad de negocio validada. Esto se logra con dos herramientas:
Con esta presentación profesional compuesta por la tasación técnica y el anteproyecto de arquitectura, pasamos a difundir tu propiedad de forma directa y confidencial a una red seleccionada de desarrolladores calificados. Nuestra red incluye a más de 300 desarrolladores con capacidad de compra demostrada en Capital Federal, que están buscando activamente terrenos de diferentes tipos y en diferentes ubicaciones para la creación de diversos proyectos.
Las ventajas de nuestro método incluyen:
Si tenés un terreno en CABA y estás preguntándote por su potencial constructivo, nuestro equipo en Factibilidades puede ayudarte. Contactanos ahora para obtener tu tasación técnica y proyecto de arquitectura sin costo.
Porque se basa en comparables de mercado y no en el potencial constructivo, que es lo único que analiza un desarrollador. Una inmobiliaria valora el lote generalmente por su superficie y el valor promedio del metro cuadrado en la zona, mientras que un desarrollador lo valora por cuántos metros vendibles puede construir según el Código Urbanístico y la rentabilidad que pueda obtener. Sin un cálculo técnico, el precio queda casi siempre subestimado.
Es el tributo que paga el desarrollador por el aumento de metros construibles respecto de lo existente. Este costo se descuenta directamente del monto que van a ofrecerte por el lote, por lo que es fundamental calcularla bien y verificar que no se haya inflado el número.
No es una disyuntiva real. Un lote mal presentado puede tardar y venderse barato, mientras que una estrategia profesional dirigida a desarrolladores calificados genera competencia y acelera las decisiones. Una y otra vez, la estrategia utilizada por nuestro equipo ha demostrado que es posible vender rápido y al mejor precio.
En Factibilidades, nuestra metodología combina una tasación técnica precisa con una estrategia comercial off-market para conectar tu propiedad con los compradores correctos y asegurar el mejor resultado. Contactanos para una evaluación sin compromiso de tu terreno.
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