El mercado de real estate inmobiliaria en CABA no es homogéneo. No todas las firmas trabajan de la misma manera ni persiguen el mismo tipo de operaciones. Mientras una inmobiliaria tradicional suele enfocarse en publicar propiedades y gestionar visitas, una empresa especializada en desarrollo analiza normativa, potencial constructivo y rentabilidad antes de salir al mercado. Entender esta diferencia es clave si sos propietario de un lote o activo estratégico y querés maximizar su valor en lugar de simplemente venderlo.
Desde nuestra perspectiva, el real estate en CABA no debe limitarse a intermediar una operación, sino comprender el suelo como materia prima de un proyecto. Una firma especializada como la nuestra se convierte en un socio estratégico del propietario porque primero analiza en profundidad esa base técnica y luego demuestra, con datos concretos, todo lo que puede edificarse sobre ella.
La pregunta central no es cuánto vale hoy el terreno en el mercado, sino qué es lo máximo que se puede construir en ese lote y cuánto valdría ese proyecto terminado. Esa diferencia es la que determina el potencial económico de la propiedad y define cuánto está dispuesto a pagar un desarrollador. En este análisis intervienen tres variables clave:
Este enfoque cobra aún más relevancia en un contexto dinámico. Solo en septiembre, el mercado inmobiliario de CABA registró 6.998 escrituras de compraventa, un aumento del 35,7% respecto del mismo mes del año anterior. Estos datos reflejan un mercado activo, donde los activos bien analizados y correctamente posicionados encuentran demanda concreta.
No todas las empresas del sector trabajan bajo la misma lógica. La inmobiliaria tradicional suele enfocarse en publicar propiedades, coordinar visitas y negociar ofertas dentro de un esquema basado en comparables de mercado. Si bien esto puede servir para un PH o un dos ambientes, para un lote con potencial constructivo en CABA es una metodología que se queda muy corta.
El enfoque proptech que utilizamos en Factibilidades, en cambio, parte de un análisis previo mucho más profundo. Antes de salir al mercado, se estudia la normativa urbana, el potencial constructivo y la viabilidad económica del proyecto que podría desarrollarse en ese lote. La tecnología y el análisis de datos permiten modelar escenarios, estimar metros vendibles y proyectar valores finales con mayor precisión.
En lugar de preguntarnos "¿cuánto vale el terreno hoy?", nuestro equipo se pregunta: "¿cuál es el máximo valor que se puede generar sobre este terreno en Capital Federal?". Así, la tasación deja de ser comercial y se convierte en una tasación técnica. Se basa en un análisis profundo del Código Urbanístico para saber con precisión cuántos metros cuadrados vendibles permite construir la normativa. Este es el dato que realmente le importa al comprador que te interesa: el desarrollador.
La exposición indiscriminada en portales inmobiliarios puede parecer una ventaja, pero en el segmento de lotes para desarrollo muchas veces juega en contra. Cuando un terreno circula masivamente sin un análisis técnico sólido detrás, el mercado lo percibe como un activo más, fácilmente comparable y sujeto a negociación a la baja.
En operaciones de mayor escala, la sobreexposición reduce el carácter estratégico del activo y desplaza la conversación desde el valor proyectado hacia el precio inmediato.
Frente a ese escenario, la estrategia off-market de Factibilidades propone un enfoque diferente: presentación directa, controlada y fundamentada técnicamente.
En lugar de publicar el lote de forma abierta, lo acercamos a desarrolladores previamente calificados, con capacidad financiera y experiencia comprobada en CABA. Al trabajar con una red especializada, la negociación se da en términos profesionales, con información clara y objetivos alineados, lo que mejora tanto el percio como las condiciones del cierre.
En síntesis, las principales diferencias entre una inmobiliaria tradicional y un enfoque proptech especializado en lotes para desarrollo en CABA son:
| Característica | Inmobiliaria Tradicional | Proptech Especializada (Factibilidades) |
|---|---|---|
| Tipo de Tasación | Comercial, basada en comparables de la zona. | Técnica, basada en el potencial constructivo (Código Urbanístico de CABA). |
| Enfoque del Valor | Valora el terreno "tal como está". | Valora el proyecto futuro que se puede construir sobre el terreno. |
| Estrategia de Difusión | Publicación masiva en portales públicos. | Difusión controlada y privada en una red off-market de desarrolladores de CABA. |
| Público Objetivo | Amplio y no calificado, generando consultas de bajo interés. | Específico y calificado, enfocado en inversores y desarrolladores. |
| Riesgo Principal | "Quemar" la propiedad y recibir ofertas a la baja por sobreexposición. | Minimizado al crear un entorno de exclusividad y competencia controlada. |
| Asesoramiento | el precio promedio del metro cuadrado para un departamento de dos ambientes ya ronda los US$ 2467, con un aumento acumulado del 5,6% en el año, y donde barrios como Recoleta registran subas anuales del 23,8% en casas, los desarrolladores buscan activamente nuevos proyectos. Estos datos son música para sus oídos porque anticipan márgenes más atractivos y mayor velocidad de venta en el producto terminado. Acá, la clave está en presentarles el terreno con el nivel de información que necesitan para tomar decisiones rápidas y seguras. La tasación técnica por sobre la comercialEl primer paso una tasación técnica sustentada en un análisis de factibilidad. Esto significa que estudiamos la normativa urbana, la zonificación, indicadores y metros vendibles posibles según el Código Urbanístico de CABA. Una tasación que no se apoya en el potencial constructivo, por definición, está subestimando el valor real de tu terreno. Nuestro enfoque permite estimar el valor del proyecto potencial y, a partir de allí, determinar cuánto estará dispuesto a pagar un desarrollador. El anteproyecto de arquitectura como herramienta de ventaEl anteproyecto de arquitectura realizado por el equipo de Factibilidades no es únicamente un render atractivo. Es una herramienta increíblemente poderosa porque convierte un concepto abstracto (los metros vendibles) en algo concreto y fácil de imaginar. Básicamente, el anteproyecto es una representación visual del edificio que se podría levantar en tu lote. Para el desarrollador implica un importante ahorro de trabajo que le permite visualizar distribución, volumetría y capacidad constructiva. A partir de ahí, la negociación puede apoyarse en fundamentos sólidos. Con un anteproyecto al frente, el inversor entiende qué tipo de unidades se pueden hacer, cómo se distribuyen y el diseño general, acelerando su decisión y justificando el precio que estás pidiendo. Asesoramiento legal integrado para destrabar operacionesLas operaciones sobre lotes suelen involucrar cuestiones sucesorias, verificaciones dominiales o ajustes documentales que pueden demorar el proceso. Contar con asesoramiento legal integrado permite anticipar observaciones, ordenar la documentación y resolver contingencias antes de que se conviertan en obstáculos durante la negociación. Los abogados de nuestro equipo te permiten:
La difusión estratégica en una red off-marketAntes de lanzar el terreno al mercado abierto, realizamos una validación del precio dentro de nuestra red privada. Presentamos la oportunidad a un círculo exclusivo de especialistas y desarrolladores que operan en Capital Federal para testear el valor sin exposición pública. Esto evita “quemar” la propiedad con un precio incorrecto y permite ajustar la estrategia con información real de mercado. Una vez validado el precio, activamos la difusión off-market. El terreno se presenta directamente a una red de más de 300 desarrolladores calificados, generando un entorno de competencia controlada y exclusiva. Esta dinámica profesional mejora el posicionamiento del activo y fortalece el resultado económico. Gestión de ofertas y un cierre seguroDesde Factibilidades compañamos cada etapa de la negociación, analizando junto al propietario cada propuesta recibida. La mejor oferta no siempre es la más alta en números: también importan plazos, condiciones y estructura de pago. Finalmente, nuestro equipo legal interno interviene en todo el proceso de cierre, desde la redacción del boleto de compraventa hasta la firma de la escritura, asegurando que cada detalle esté cubierto y que la operación se concrete sin sorpresas. Si estás listo para vender tu terreno al mejor precio en Capital Federal, no dudes en contactarnos hoy mismo para solicitar tu tasación técnica sin costo. Preguntas frecuentes sobre la venta de terrenos en CABA¿Cuánto se tarda realmente en vender un terreno en Capital con este método?Depende del tipo de lote y su documentación, pero al trabajar con precio validado y desarrolladores calificados, los tiempos suelen ser más ágiles que en el mercado abierto. Una venta tradicional puede arrastrarse fácilmente entre 6 y 12 meses. Con nuestra estrategia off-market, es muy común recibir ofertas firmes y de compradores serios en apenas unas semanas. ¿Qué costos tengo si decido vender mi terreno con ustedes?El costo principal, como en cualquier operación inmobiliaria, es la comisión por el servicio (un porcentaje sobre el valor final de la venta). La tasación técnica y el análisis inicial no implican costo alguno para el propietario, y nuestros honorarios se abonan únicamente si la operación se concreta. ¿Por qué me conviene una venta off-market y no publicarlo en todos lados?En general, una venta off-market evita la sobreexposición, valida el precio antes de salir al mercado y posiciona el lote como una oportunidad exclusiva ante desarrolladores reales, mejorando precio y condiciones de cierre. Tengo un terreno en sucesión en CABA, ¿pueden ayudarme?Sí. Nuestro equipo legal acompaña el proceso sucesorio y organiza la documentación necesaria para que, una vez regularizada la situación, la venta pueda concretarse de forma segura y eficiente. Si sos propietario de un lote en Capital Federal y tu objetivo es venderlo con total seguridad y al mejor precio posible, en Factibilidades estamos para ayudarte. Empecemos por lo primero: te ofrecemos una tasación técnica sin cargo para que sepas, con números reales, cuál es el verdadero potencial de tu terreno. Descubrí el valor real de tu terreno hoy mismo. VENDÉ TU LOTE AL MEJOR PRECIOMaximizá valor, reducí tiempos y olvidate del estrés. Nosotros gestionamos todo. Vos cobrás tranquilo ¿Listo para vender tu lote?Algo ha fallado! Intenta nuevamente |