La Zona Sur se destaca por tener los precios de tierra más económicos de CABA, con una incidencia promedio por debajo de u$s700 por m2, un número que choca contra los u$s2500 de barrios como Recoleta o Belgrano. Para los inversores, esto es una oportunidad de oro: alto potencial constructivo a costos reducidos.
Si estás pensando en poner un terreno en venta en la Zona Sur, sin embargo, tenés que saber que la ubicación no es lo único que importa: el verdadero valor de tu propiedad está en su potencial para construir, una carta que puede significar una gran diferencia económica al momento de vender. Veamos esto en mayor profundidad.
Vender un terreno en la Zona Sur de Capital Federal es una jugada estratégica con un potencial de rentabilidad que antes no existía. Durante años, esta área fue subestimada en el mercado, pero hoy es el epicentro de las oportunidades para desarrolladores e inversores.
Este giro de 180 grados responde a cambios muy importantes en las normativas de la ciudad, que redefinieron las reglas del juego. Entender estos factores es el primer paso para maximizar el valor de tu propiedad, especialmente si buscás vender un terreno heredado o simplemente querés liquidar tu activo de forma segura y rápida en CABA.
La incidencia es el costo base que usa el gobierno de la Ciudad para calcular la plusvalía urbana, un impuesto que los desarrolladores pagan por cada metro cuadrado extra que construyen. Si la incidencia es más baja, el impuesto es menor, y los proyectos se vuelven mucho más rentables.
Hace poco, hubo una marcada reducción de la incidencia UVA en la Zona Sur de CABA. Por ejemplo, en barrios como Balvanera, la incidencia promedio bajó de 299 UVA a solo 85 UVA, una baja del 72%. Esta reducción, que en toda la ciudad promedia un 51%, hace que el costo de comprar un terreno en venta en la zona sur sea mucho más tentador para un desarrollador calificado.
Vender ahora significa aprovechar esta ventaja regulatoria. Como los costos para construir son más bajos, los inversores están dispuestos a pagar más por tu lote, porque el margen de ganancia de sus futuros proyectos es mayor.
Con este nuevo panorama, los desarrolladores ya no miran solo el barrio. Su foco principal ahora está puesto en cuestiones técnicas:
Una tasación inmobiliaria tradicional, basada en comparables de la zona, suele omitir el factor decisivo para un desarrollador: el potencial constructivo del terreno. Esta surge de la normativa urbana vigente, determina cuántos metros pueden edificarse y, en última instancia, la viabilidad económica del proyecto.
Mientras un tasador tradicional observa un lote vacío, un especialista analiza el proyecto que puede desarrollarse en ese suelo, por ejemplo, un futuro edificio de ocho pisos con veinte unidades listas para la venta. Esa diferencia de enfoque explica por qué, para determinar el valor real de un terreno en venta en la Zona Sur, es indispensable conocer su capacidad constructiva según la normativa vigente.
El Código Urbanístico de CABA es el documento que pone las reglas del juego para cualquier construcción en la ciudad, ya que dicta qué, cómo y cuánto se puede edificar en cada parcela. Este código define conceptos clave que impactan directamente en el precio de tu lote:
Un análisis profesional, como el que hacemos en Factibilidades, no solo te dice cuántos metros se pueden construir sino que además incluye un anteproyecto que materializa ese potencial, mostrándole a los compradores un plano concreto de lo que pueden lograr.
Después de todo, los desarrolladores no compran metros cuadrados de tierra, sino de potencial de venta. Cuando presentás un informe técnico detallado, con indicadores claros y un anteproyecto que traduce la normativa en un proyecto concreto, el comprador puede evaluar costos, ingresos y rentabilidad sin incertidumbre. Esta claridad es lo que justifica un precio superior al del mercado tradicional.
Una comparación entre la tasación tradicional y la tasación técnica para entender qué define el verdadero valor de un terreno en la zona sur de CABA:
Poner un terreno en venta en la Zona Sur por medio de subirlo a diferentes portales inmobiliarios es casi siempre contraproducente. Te exponés a un desgaste innecesario, a ofertas a la baja, y a veces a desconfianza si el terreno estuvo publicado mucho tiempo. Los terrenos con alto potencial constructivo, como puede ser el tuyo en Capital Federal, merecen una estrategia mucho más quirúrgica y discreta.
Acá es donde entra en juego el método off-market, o fuera de mercado. La idea es presentarla de forma controlada y exclusiva a un público que de verdad entiende su valor y tiene la capacidad para pagarlo: los desarrolladores inmobiliarios. Esta estrategia protege el valor de tu activo y, al atraer solo a compradores serios, acelera notablemente la venta.
El primer paso es definir un precio de venta justo y defendible. Un valor que se apoya en datos técnicos concretos tiene muchísimo más peso que uno basado simplemente en lo que se pide por terrenos parecidos en la zona. Por eso, nuestro proceso arranca validando la tasación técnica con una red privada de especialistas.
Esta red, que fuimos construyendo con los años, está compuesta por arquitectos, desarrolladores y brokers de confianza que actúan como nuestro panel de expertos en el mercado de CABA. Les presentamos nuestro análisis de factibilidad y el anteproyecto para que nos den su visión y así llegar a un consenso sobre el valor máximo que el mercado está dispuesto a pagar.
Una vez que tenemos el precio validado, la difusión es totalmente estratégica. Le presentamos tu lote únicamente a aquellos desarrolladores cuyo perfil de inversión y proyectos anteriores encajan con el potencial de tu terreno.
Tenemos una plataforma exclusiva que es nuestro canal directo con más de 300 desarrolladores inmobiliarios que están activamente buscando oportunidades en Capital Federal. Son compradores profesionales que saben lo que buscan y tienen la capacidad financiera para cerrar operaciones rápido.
Este enfoque controlado crea una sensación de exclusividad y urgencia: los desarrolladores saben que están viendo una oportunidad que no está en ningún otro lado, y eso los incentiva a moverse con seriedad y rapidez.
Cuando empiezan a llegar las ofertas, nuestro trabajo es comenzar a negociar. Un especialista se encarga de liderar este proceso para pulir cada detalle de la operación, concentrándose en tres pilares fundamentales:
Este método convierte la venta de tu terreno en un proceso controlado y mucho más eficiente. En lugar de sentarte a esperar que aparezca un comprador, generamos demanda calificada de forma proactiva, protegiendo tu patrimonio y garantizando el mejor resultado posible.
Hay situaciones muy concretas donde la complejidad del asunto o el simple valor de lo que está en juego hacen que una mirada experta se vuelva una necesidad. Por ejemplo:
Si te viste reflejado en alguna de estas situaciones, el momento de actuar es ahora. Te invitamos a solicitar una tasación técnica profesional para que entiendas el verdadero potencial constructivo de tu propiedad.
Empezá a transitar el camino hacia una venta segura y bien hecha: contactá al equipo de Factibilidades para solicitar tu tasación técnica sin compromiso y sin ningún costo.
Las inmobiliarias convencionales, por lo general, tasan tu terreno en Capital Federal mirando a cuánto se vendieron otros lotes parecidos por la zona. El problema es que, casi siempre, esto termina subestimando el verdadero valor que un desarrollador está dispuesto a pagar. Nosotros, en cambio, hacemos una tasación técnica: analizamos el Código Urbanístico hasta el último detalle, vemos qué se puede construir exactamente en tu lote y calculamos la plusvalía. Además, te entregamos sin costo un anteproyecto de arquitectura para que tengas una forma concreta de mostrar el potencial y de justificar por qué tu terreno vale más.
No, para nada. La tasación técnica, el estudio de factibilidad y el anteproyecto de arquitectura que preparamos son 100% gratuitos y sin ningún compromiso. Nuestros honorarios solo se cobran si la venta se cierra con éxito. Así de simple: nuestros intereses están completamente alineados con los tuyos.
Sí, claro. De hecho, es una de nuestras especialidades. Sabemos perfectamente que una sucesión en Capital Federal puede ser un laberinto de papeles y un proceso muy desgastante. Por eso, tenemos un equipo de abogados que puede asesorarte y ocuparse de todo el trámite para que el terreno quede listo para la venta, con todo en regla.
La plusvalía urbana se aplica cuando un cambio normativo permite construir más o mejor de lo que estaba originalmente habilitado, incrementando el valor del terreno. Lo que pasó hace poco es que el valor de referencia para calcular ese impuesto (la "incidencia UVA") bajó muchísimo en varios barrios de la Zona Sur de CABA. Esto significa que, para un desarrollador, ahora es mucho más barato construir en estas zonas porque el costo fiscal del proyecto se redujo. Esto hace que la inversión sea más atractiva para ellos y, lógicamente, que estén dispuestos a pagar más por tu terreno.
Si te quedaron otras dudas o querés saber cuál es el verdadero potencial de tu lote en Capital Federal, en Factibilidades estamos para ayudarte. Pedí ahora tu tasación técnica sin compromiso.
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