Al vender un lote baldío en la Ciudad de Buenos Aires, no basta con considerar únicamente su superficie en metros cuadrados: su verdadero valor está en el potencial constructivo que permite la normativa vigente. Nuestro equipo realiza estudios específicos para determinar ese potencial y se especializa de manera exclusiva en el mercado de CABA, conectando a propietarios de terrenos con desarrolladores que buscan oportunidades de inversión.
Si sos propietario de un terreno en CABA y te gustaría maximizar su valor, es fundamental que conozcas el potencial constructivo de tu terreno.
El negocio del desarrollador inmobiliario es transformar tu tierra en un edificio de departamentos, oficinas o locales. Por eso, el precio que está dispuesto a pagar depende directamente de la ganancia que espera obtener.
Y un estudio de potencial constructivo (como los que hacemos aquí en Factibilidades) es lo que permite determinar cuántos metros vendibles pueden construirse en tu lote, poniendo en juego variables como las siguientes:
Esta tabla muestra las diferencias clave entre una tasación inmobiliaria tradicional y un análisis de factibilidad:
Como muestra la tabla, la diferencia entre ambos enfoques es que la tasación tradicional estima un valor de mercado general, mientras que el análisis de factibilidad permite calcular la incidencia del terreno (es decir, cuánto representa el costo del lote dentro del proyecto y por cada metro cuadrado vendible).
Esto es clave para el propietario, ya que los resultados de una tasación técnica te permitirán entender cuánto vale realmente tu terreno para quien va a construir, evitar vender por debajo de su potencial y negociar el precio con fundamentos técnicos. Eso es lo que te ofrecemos desde Factibilidades.
Podemos ilustrar cómo calculamos el valor real de un lote en CABA a través de un caso práctico. Imaginemos un terreno en Villa Crespo, un barrio muy buscado para nuevos proyectos:
A simple vista, podría pensarse que basta con multiplicar la superficie del terreno por la altura máxima permitida para estimar cuánto se puede construir. Ese cálculo es incorrecto y suele llevar a conclusiones erróneas sobre el valor del lote. Para determinar la capacidad edificable real, es necesario analizar otras variables definidas por el Código Urbanístico de CABA, entre ellas:
Estas condiciones no son evidentes sin una correcta interpretación del Código, planos y antecedentes urbanos del entorno, y pueden aumentar o reducir significativamente los metros vendibles del proyecto.
Por eso, un estudio de factibilidad constructiva profesional no solo permite saber qué se puede construir realmente, sino que se convierte en la principal herramienta de negociación para el propietario. Con ese estudio, podés sentarte a negociar con un desarrollador en igualdad de condiciones, utilizando los mismos datos y criterios técnicos que él emplea para decidir si el negocio es rentable y cuánto está dispuesto a pagar por el terreno.
La plusvalía urbana es un derecho que el desarrollador debe pagarle al Gobierno de la Ciudad cuando el potencial constructivo de un lote supera ciertos límites. Este costo lo asume quien compra, y lo descuenta directamente del valor que está dispuesto a pagar por el terreno.
Por eso, cuando la plusvalía es alta, el valor final del lote tiende a ser más bajo. En muchos casos puede representar una porción significativa del presupuesto total del proyecto, por lo que es imprescindible calcularla con precisión antes de salir a vender.
En este punto, el contexto actual resulta especialmente favorable para los propietarios. En los últimos meses, la incidencia en UVA utilizada como base para calcular la plusvalía en CABA cayó en promedio un 51%, lo que redujo de manera considerable el costo de muchos desarrollos inmobiliarios.
Para ponerlo en términos concretos: en barrios como Balvanera, la incidencia pasó de 299 UVA a 85 UVA. Esto significa que hoy los proyectos en esa zona pagan una plusvalía mucho menor que antes, lo que mejora la rentabilidad del desarrollador y aumenta el precio que puede pagar por el terreno.
A la hora de vender un terreno, una tasación tradicional basada en valores de mercado suele quedarse corta frente a lo que realmente le importa a un desarrollador: el potencial constructivo y la viabilidad económica del proyecto. En este sentido, una tasación técnica es una herramienta clave para negociar con fundamentos reales y no desde estimaciones generales.
En Factibilidades ofrecemos una tasación técnica sin costo, acompañada de un anteproyecto arquitectónico. La tasación técnica define cuántos metros vendibles pueden construirse, qué impacto tienen la normativa y la plusvalía urbana, y cuál es la incidencia del lote dentro del negocio, es decir, todos los datos que le importan a un desarrollador.
El anteproyecto, por su parte, es un esquema preliminar del edificio posible en ese terreno: muestra cómo podrían organizarse los metros construibles, la altura, los usos y la lógica general del proyecto.
Este combo te permite negociar en igualdad de condiciones. En lugar de discutir precios de referencia, podés respaldar el valor de tu terreno con datos técnicos y una propuesta arquitectónica clara, alineada con los criterios que usa quien va a invertir. Así, la pregunta sobre cuánto vale un terreno en Argentina deja de ser abstracta y se responde con números y un proyecto posible sobre la mesa.
Básicamente, hay dos caminos para vender un lote baldío: salir al mercado abierto usando portales masivos o apostar por una estrategia off-market, más selectiva y confidencial. Nuestra experiencia nos demuestra que la segunda opción es la más efectiva para este tipo de activos.
La publicación en portales abiertos suele atraer un volumen alto de consultas, pero de baja calidad: intermediarios buscando una oportunidad para revender, interesados sin capacidad de compra o desarrolladores que solo están “sondeando” el mercado. Y cuando un lote permanece mucho tiempo publicado pierde atractivo, ya que los potenciales compradores comienzan a preguntarse qué andará mal con el terreno. Esto suele derivar en presiones a la baja sobre el precio.
La estrategia off-market funciona de manera inversa. El lote se presenta de forma directa a una red de desarrolladores activos en CABA, previamente seleccionados según el tipo de proyecto, la zona y su capacidad real de inversión. La propuesta es, además, un caso de negocio respaldado por un estudio de factibilidad y un anteproyecto arquitectónico (y no un anuncio genérico como los que suelen publicarse en los portales inmobiliarios).
Las principales ventajas de este enfoque son:
Una estrategia off-market permite controlar el proceso de venta y generar competencia entre pocos actores relevantes, en lugar de exponerse a un mercado amplio y desordenado. Para que funcione, es clave contar con un equipo especializado y una red activa de desarrolladores en Buenos Aires.
Tu principal argumento y escudo contra ofertas a la baja al llegar a la mesa de negociación es el estudio de factibilidad de tu terreno. Cuando un desarrollador te hace una contraoferta, tu respuesta no debe ser "a mí me parece que vale más". La respuesta correcta es: "¿En qué punto de la normativa y de los metros vendibles que calculamos se basa tu diferencia?".
Ahora bien, si la estrategia de comercialización off-market dio sus frutos, es muy probable que te encuentres con varias propuestas sobre la mesa. Manejar esta situación con cabeza fría es fundamental para exprimir hasta el último dólar de la operación.
El primer impulso es saltar sobre la oferta más alta, pero antes conviene escrutinizar todas las condiciones de la oferta. Por ejemplo, conviene mirar:
La mejor oferta no siempre es la más abultada. Una propuesta un poco menor, pero al contado, sin condiciones y con plazos cortos, puede darte muchísima más tranquilidad y seguridad que una más alta pero llena de asteriscos.
Una vez aceptada una oferta, se inicia el proceso legal de la operación. En cada uno de estos pasos intervienen contratos, plazos y obligaciones que deben ser correctamente revisados por un especialista en derecho inmobiliario para resguardar al vendedor.
El proceso se estructura, en términos generales, en las siguientes etapas:
En Factibilidades acompañamos al propietario en todo el recorrido de venta del lote. Comenzamos con el análisis del potencial constructivo y la tasación técnica, continuamos con la preparación del anteproyecto y la estrategia off-market, y seguimos presentes durante la negociación, el armado de las propuestas y el proceso legal hasta la escritura. Contactanos hoy para obtener una tasación técnica sin costo.
Mientras que un lote puede pasar más de un año publicado en portales sin recibir una sola oferta seria, un método especializado apunta a generar propuestas concretas en un plazo de 90 a 180 días. En vez de sentarnos a esperar que aparezca un comprador, nuestro equipo presenta el lote con su estudio de factibilidad ya resuelto directamente a una red de más de 300 desarrolladores de CABA que sabemos que tienen la capacidad de compra y un interés real en esa zona.
Lo primero que hace nuestro equipo profesional es una auditoría de los papeles para detectar y solucionar cualquier problema antes de que el lote salga al mercado. Asegurate de tener esto a mano:
Publicar un lote baldío en un portal suele jugar en contra del propietario, ya que están pensados para inmuebles “estándar” (departamentos, casas) y no para activos técnicos como un terreno. La mayoría de las consultas que llegan son de intermediarios, curiosos o desarrolladores que están testeando precios sin intención concreta de avanzar. Además, cuando un lote queda mucho tiempo publicado, pierde fuerza negociadora. El mercado asume que el precio es incorrecto o que existe algún problema, y las ofertas tienden a ser cada vez más bajas. En general, un terreno se vende mejor cuando se presenta como una oportunidad de negocio, con información técnica clara y de forma dirigida a desarrolladores que compran activamente.
En Factibilidades trabajamos exclusivamente con terrenos en la Ciudad de Buenos Aires. Analizamos su potencial constructivo, preparamos la información técnica y presentamos tu lote directamente a desarrolladores activos y calificados.
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