Vender un terreno con casa a demoler en CABA y maximizar su valor implica un cambio de chip: estás vendiendo potencial constructivo, y no únicamente una casa vieja. El verdadero valor está en los metros que se pueden desarrollar según la normativa vigente una vez que la casa ha sido demolida y que, en muchos barrios, puede ser significativamente mayor de los que se permitían cuando la casa fue construida en un principio.
Desde Factibilidades creemos que la clave está en presentar el lote como una oportunidad de negocio. En este artículo te explicamos cuándo conviene demoler, cómo influye el Código Urbanístico en el precio y qué estrategia puede ayudarte a negociar mejor con desarrolladores.
Cuando un desarrollador o una constructora mira tu propiedad no está viendo la cantidad de habitaciones, el estado de la cocina o si el patio está prolijo. Dado que su análisis es puramente técnico y financiero, lo que realmente les importa son los metros cuadrados construibles que permite el Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires para esa parcela en particular.
En otras palabras, el comprador que ofrecerá el mejor precio por tu terreno con casa a demoler no está buscando un hogar para vivir, sino un activo que pueda transformar en un proyecto rentable.
Para un comprador profesional, la casa actual es, a lo sumo, un costo de demolición que hay que restar del presupuesto: una estructura que va a desaparecer para dar lugar a un nuevo edificio. Su interés se enfoca exclusivamente en dos conceptos que definen el precio real de tu terreno:
Entender que no vendés metros cuadrados de una casa, sino el potencial de construir metros cuadrados nuevos, es la clave para maximizar la rentabilidad de tu activo en el mercado de CABA.
Para vender un terreno con una casa a demoler en CABA y sacarle el máximo provecho, lo primero es entender que una tasación inmobiliaria tradicional no sirve. De hecho, es el camino más rápido para perder plata. Este método compara tu propiedad con otras similares que se vendieron cerca, pero tiene un punto ciego fundamental: no evalúa lo que tu lote puede llegar a ser.
Por ejemplo: imaginemos dos lotes del mismo tamaño en Palermo, uno en una esquina y otro a mitad de cuadra. El lote de la casa de la esquina podría estar afectado por una normativa de Corredor Medio, que permite construir más alto y con más superficie, mientras que el de mitad de cuadra tiene una zonificación de Altura Alta con mayores restricciones.
Aunque las casas sean iguales, el lote de la esquina podría valer un 30% o 40% más solo por su potencial constructivo superior. Una tasación tradicional jamás vería esta diferencia y, muy probablemente, les asignaría un valor similar haciéndole perder una fortuna al dueño del terreno en la esquina.
Para un desarrollador (el comprador ideal para obtener la mayor rentabilidad posible) los metros de la casa, su estado o el precio de propiedades parecidas es irrelevante. Al estar comprando la posibilidad de construir un edificio cambia completamente la forma de medir el valor.
La única manera de saber cuánto vale un lote en Capital Federal es a través de una tasación técnica, un estudio exhaustivo realizado por especialistas en desarrollo inmobiliario (como nuestro equipo en Factibilidades). Este análisis no le da importancia a la construcción que existe hoy, sino que se concentra en el potencial constructivo que le otorga el Código Urbanístico a dicha parcela.
En este sentido, una tasación técnica revela cuánto dinero puede generar tu lote en manos de un desarrollador, demostrando con números y datos duros por qué tu terreno vale lo que vale. Más aún: será tu principal argumento de negociación, ya que permite basar el precio en un análisis objetivo e irrefutable y no en apreciaciones subjetivas o su valor sentimental.
El primer paso de cualquier tasación técnica es identificar la zonificación de tu lote según el Código Urbanístico. En Capital Federal, las más buscadas para desarrollos residenciales suelen ser U.S.A.A. (Unidad de Sustentabilidad de Altura Alta) y C.M. (Corredor Medio), aunque hay otras. Cada zonificación establece:
Con estas reglas claras, se pasa a la estimación de los metros cuadrados vendibles. Éstos no comprenden todos los metros que se construyen, sino solo los que se pueden comercializar (departamentos, locales, cocheras). Los espacios comunes como pasillos, SUM o hall de entrada no entran en este cálculo. Una vez determinados los metros vendibles podemos calcular la incidencia del suelo, un concepto que define qué porción del valor de venta total del futuro edificio le corresponde al terreno.
Considerar que un lote "limpio" se va a vender más rápido o por más plata no es necesariamente cierto en todas las circunstancias. De hecho, demoler la casa por tu cuenta antes de poner el cartel de venta te obliga a asumir una serie de costos, riesgos y responsabilidades, ya que es un proceso complejo y muy regulado en Buenos Aires.
Ponerte al hombro la demolición implica toda una logística, que incluye:
Para que te des una idea, el costo promedio de una demolición en CABA ronda entre los U$S 80 y U$S 120 por metro cuadrado, dependiendo de lo compleja que sea la estructura y el acceso al terreno. Para una casa típica de 150 m², estamos hablando de un gasto que tranquilamente puede superar los U$S 18.000.
Ese es un dinero que difícilmente, por no decir nunca, vas a recuperar en el precio final de la venta; mientras que, para un desarrollador, la casa que hoy está en pie no es más que un número en su presupuesto de obra, un costo que ya tiene calculado de antemano. Demoler antes de tiempo es, en otras palabras, regalarle al comprador un trabajo que él puede hacer de manera más eficiente y económica.
Más allá del golpe al bolsillo, demoler te expone a riesgos legales y de seguridad. Desde el momento en que tu propiedad se convierte en un lote baldío, la responsabilidad civil sigue siendo tuya hasta el día de la escritura. Esto te puede traer distintos problemas, como por ejemplo:
Además, muchos desarrolladores prefieren ver la construcción existente. A veces, la estructura les da pistas valiosas sobre la calidad del suelo o el estado de las medianeras, e incluso en algunos proyectos se puede aprovechar alguna parte. Si demolés, eliminás esa chance por completo.
Cuando tenés entre manos un activo tan valioso como un terreno con potencial constructivo en Capital Federal, la estrategia de venta de siempre no funciona. Publicar tu lote en los portales masivos, perdido entre miles de departamentos y PHs no solo es poco efectivo, sino que te puede jugar en contra.
Exponer tu propiedad por todos lados y por mucho tiempo la “quema”. Los compradores serios, esos desarrolladores que están peinando el mercado porteño constantemente en busca de nuevas oportunidades, notan esa sobreexposición. En su cabeza, la conclusión es que el precio está inflado o la propiedad tiene algún problema escondido. El resultado es una devaluación y ofertas por debajo de lo que realmente vale.
Por eso, los que somos especialistas en terrenos en Capital Federal, usamos un método mucho más discreto: la venta off-market.
Vender "fuera de mercado" significa exactamente eso: no publicar la propiedad abiertamente. En cambio, se la presenta de manera controlada y directa a una red cuidadosamente seleccionada de compradores calificados.
En lugar de sentarte a esperar que aparezca alguien, creás un entorno de exclusividad y competencia controlada entre los que de verdad tienen la capacidad y la intención de comprar. Esto protege el valor de tu activo y también acelera todo el proceso.
Nuestro proceso off-market está pensado para maximizar tu resultado económico, con una serie de pasos que incluyen:
El objetivo de nuestra estrategia off-market es presentar la propiedad a la gente correcta, en el momento correcto y de la forma correcta para blindar su valor y potenciar la negociación. Cada conversación que tenemos es con un potencial comprador real, ahorrándote el desgaste de negociar con curiosos o compradores sin fondos.
En Factibilidades, nuestro compromiso es que tengas claridad absoluta sobre los números para que tomes la mejor decisión con toda la información sobre la mesa. Conocer los detalles que brinda nuestra tasación técnica y estrategia comercial te da una base sólida para negociar y saber exactamente cuánto vas a recibir al final de la operación. Si querés conocer el verdadero valor de tu terreno, contactanos hoy para solicitar una tasación técnica sin costo.
El tiempo es relativo, pero con una tasación técnica bien hecha y una estrategia comercial off-market, el proceso es mucho más rápido que vender una casa o un departamento, con la capacidad de cerrar la operación en un plazo de 90 a 180 días.
Es un escenario común en Buenos Aires, sobre todo con casas antiguas. Lo más importante, y el primer paso ineludible, es que todos los herederos estén 100% de acuerdo en vender. Ese consenso tiene que formalizarse con la firma de la autorización para que podamos empezar a trabajar.
Para avanzar, es clave tener la declaratoria de herederos ya inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble. En nuestro equipo estamos acostumbrados a manejar estas operaciones y nos encargamos de ser el nexo entre todas las partes, alinear las expectativas y asegurarnos de que toda la parte legal esté impecable para llegar a la firma sin sorpresas.
Sí, por supuesto. Es una modalidad cada vez más frecuente en el mercado porteño, conocida como permuta por metros cuadrados. En vez de cobrar el 100% en efectivo, podés acordar un mix: una parte en dinero y otra en unidades funcionales del edificio que se va a construir. La gran ventaja es que te permite reinvertir en el mismo lugar, adquiriendo departamentos a valor "de pozo". Así, capitalizás la valorización que tendrá el proyecto una vez terminado.
Nosotros nos encargamos de analizar la letra chica de cada propuesta de canje. Investigamos la trayectoria y la solidez financiera del desarrollador y negociamos las condiciones para que tus intereses queden protegidos en todo momento.
La Ley de Plusvalía Urbana de CABA es, básicamente, un impuesto que se paga por el derecho a construir más metros de los que permitía la normativa anterior. Si bien es un costo que asume el desarrollador cuando registra los planos, impacta en el valor de tu terreno porque lo descuentan del monto máximo que están dispuestos a pagar. Nuestro equipo sabe perfectamente cómo calcular y restar este factor para llegar a un precio de mercado realista.
En Factibilidades, sabemos que vender un terreno en Capital Federal es una decisión que no puede tomarse a la ligera. Nuestro enfoque combina una tasación técnica con una estrategia comercial off-market para asegurarte el mejor resultado. Si estás pensando en vender un terreno con casa a demoler, contactanos y analizamos el potencial de tu propiedad antes de salir al mercado, sin costo alguno para vos a menos que cerremos la operación.
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