Vender un terreno en la Ciudad de Buenos Aires es una de esas operaciones donde una buena estrategia puede cambiar radicalmente el resultado. Muchos propietarios se sorprenden al descubrir que el verdadero valor de su lote no está en su superficie, sino en su potencial constructivo. Es un detalle que, si se pasa por alto, puede significar dejar mucho dinero sobre la mesa.
El mercado inmobiliario porteño está en un momento muy particular, con un dinamismo que abre una ventana de oportunidad para los dueños de lotes bien ubicados. El error más común que vemos entre propietarios es tasar un terreno como si fuera una casa o un departamento, basándose en el precio por metro cuadrado del barrio.
En Factibilidades, entendemos que el precio de tu lote está atado directamente a la cantidad de metros cuadrados vendibles que el Código Urbanístico de CABA permite construir ahí. Ese es el número que miran los desarrolladores, es decir, quienes tienen la espalda financiera para costear el verdadero valor de tu terreno. Nuestro análisis técnico define con exactitud:
Al analizar los metros vendibles, los costos normativos y las restricciones aplicables, el equipo de Factibilidades presenta el terreno ante los desarrolladores con información clara, verificable y comparable. Esto no solo mejora la calidad de las ofertas, sino que le da al propietario una base sólida para defender el precio y tomar decisiones con mayor previsibilidad.
Nuestro método parte de una lectura exhaustiva del Código Urbanístico de CABA y avanza sobre una secuencia de cálculos que permiten estimar cuánto está dispuesto a pagar el mercado por ese lote en función de su potencial de desarrollo.
El proceso incluye:
Este enfoque permite salir de las tasaciones genéricas y presentar el lote como lo que realmente es: un insumo productivo dentro de un proyecto inmobiliario. Para el propietario, implica negociar con información precisa, reducir márgenes de discusión y evitar aceptar ofertas que no reflejan el verdadero potencial de su terreno.
Esta tabla muestra por qué una tasación tradicional se queda corta y cómo un análisis técnico revela el verdadero potencial de rentabilidad de tu lote en Buenos Aires.
Claro que no todas las ventas son un camino de rosas. Con frecuencia, nos encontramos con casos que presentan sus propios desafíos, pero la clave del éxito es identificar y resolver estas cuestiones antes de salir al mercado.
Si heredaste el terreno y la sucesión todavía no concluyó, la venta se puede complicar. Para poder vender, es absolutamente indispensable tener la declaratoria de herederos ya inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Este documento judicial es el que designa formalmente quiénes son los herederos y los habilita para disponer del bien. Sin este paso, cualquier promesa de venta o boleto no tiene validez jurídica. Si te encontrás en esta situación tu primer llamado debe ser a tu abogado, para iniciar o acelerar el trámite sucesorio.
Otra situación muy frecuente es la de un terreno con múltiples titulares, lo que se conoce como un condominio. Esto suele originarse en herencias compartidas o inversiones que se hicieron en conjunto años atrás.
Aquí, la comunicación y el consenso son todo. Para poder vender, se necesita la firma de absolutamente todos los titulares, tanto en el boleto de compraventa como, por supuesto, en la escritura final. Es crucial que todos estén de acuerdo no solo con el precio, sino también con las condiciones de pago, los plazos y cada detalle de la operación.
Un consejo práctico: designar a un único representante o apoderado para que centralice la comunicación con los interesados. Esto evita malentendidos y simplifica las negociaciones.
Cuando tenés un terreno para vender en Capital Federal, publicarlo en los portales inmobiliarios más conocidos puede "quemarlo" antes de tiempo y dejarte en una posición débil para negociar más adelante. Hay una alternativa mucho más estratégica: la venta off-market.
Este es el enfoque que usamos en Factibilidades para presentar terrenos de forma controlada a la gente correcta. Transformamos tu terreno en una oportunidad de inversión exclusiva, con una estrategia comercial por etapas que está pensada para cuidar el valor de tu activo y cerrar la operación en el menor tiempo posible.
El proceso tiene una lógica muy clara:
Para que un desarrollador vea el verdadero potencial del lote, no alcanza con decirle cuántos metros se pueden construir. Necesita visualizar el negocio. Por eso, como parte de nuestro servicio, elaboramos un anteproyecto de arquitectura sin costo para vos.
Este estudio preliminar convierte los datos técnicos en una propuesta de negocio tangible. Muestra cómo podrían distribuirse las unidades, qué tipologías se podrían hacer (monoambientes, 2 ambientes, etc.) y hasta una estimación del valor de venta de esos futuros departamentos. Para un inversor desarrollando emprendimientos inmobiliarios en CABA, esto le ahorra semanas de análisis y le permite calcular la rentabilidad del proyecto casi al instante.
Recibir una oferta es solo el inicio. La etapa decisiva es la negociación, donde se define si el potencial del lote se transforma en un buen resultado económico. Una propuesta debe evaluarse como un todo: precio, plazos, forma de pago y condiciones legales.
No todas las ofertas son comparables. Un comprador calificado presenta condiciones claras, plazos razonables y fundamentos técnicos. En cambio, las propuestas especulativas suelen apoyarse en montos atractivos pero con condiciones imprecisas o dependencias externas.
Conviene prestar atención a:
Una oferta ligeramente menor, pero con pago firme y plazos cortos, suele ser más segura que la más alta con condiciones débiles.
Para una operación ordenada, además del precio deben acordarse:
Aplicar estos criterios desde el primer contacto permite descartar propuestas débiles y concentrar la negociación en pocas alternativas viables. Esto acorta los tiempos, reduce fricciones innecesarias y nos deja en una posición más sólida para avanzar hacia el cierre.
Si tenés dudas o te gustaría saber cómo podemos ayudarte en cada etapa, desde definir el valor real de tu terreno hasta el cierre de la operación, contactanos. Nuestro equipo en Factibilidades puede realizar una tasación técnica de tu terreno y además entregarte un anteproyecto de arquitectura sin ningún costo para vos.
No existe un plazo fijo, pero en nuestra experiencia el tiempo de venta depende casi exclusivamente de cómo se encare la operación desde el inicio. Cuando el terreno está correctamente tasado en función de su potencial constructivo real, con la documentación ordenada y una estrategia dirigida a desarrolladores activos en CABA, lo habitual es recibir ofertas serias entre los 90 y 180 días. Un lote mal posicionado, en cambio, puede quedar meses sin movimiento.
Vender un terreno implica contemplar varios gastos que impactan en el resultado final. En Factibilidades ayudamos a anticiparlos desde el primer momento para que no haya sorpresas. Entre los más comunes están los honorarios profesionales, los certificados y gastos de escribanía que corresponden al vendedor, los impuestos (ITI o Ganancias, según la fecha y forma de adquisición) y, si el estado parcelario no está vigente, el costo de agrimensura.
Sí, es totalmente posible y es una situación frecuente, sobre todo en propiedades heredadas. Legalmente se trata de un condominio, y el único requisito indispensable es que todos los titulares estén de acuerdo en vender. Nuestro equipo acompaña estos casos desde el inicio, ayudando a ordenar consensos y condiciones para que, llegado el momento, todas las firmas estén listas y la operación avance sin bloqueos ni demoras innecesarias.
En Factibilidades, sabemos que vender un terreno en CABA es una decisión financiera de peso que necesita un acompañamiento profesional. Nuestro equipo está a tu disposición para realizar una tasación técnica sin cargo de tu lote y armar una estrategia comercial pensada para maximizar su valor.
Contactanos para dar el primer paso hacia una venta segura y rentable.
Maximizá valor, reducí tiempos y olvidate del estrés. Nosotros gestionamos todo. Vos cobrás tranquilo