Respuesta corta: en octubre de 2026, la incidencia de un terreno en la Ciudad de Buenos Aires va de unos USD 152 por m² vendible en Mataderos a más de USD 1.000 en Palermo. En la tabla de abajo tenés el rango de los 25 barrios con más movimiento de lotes, cuánto vale un lote tipo en cada uno y qué explica la diferencia entre zonas.

Un dato antes de mirar números: en CABA los terrenos no se valúan por metro cuadrado de lote, sino por incidencia, es decir, cuánto paga un desarrollador por cada metro cuadrado que va a poder construir y vender. Por eso dos lotes iguales en el mismo barrio pueden valer muy distinto. Si querés el detalle, lo explicamos en qué es la incidencia de un terreno.

Incidencia y valor del terreno por barrio (octubre 2026)

Cómo leer la tabla

• Incidencia (USD/m² vendible): el rango que se paga hoy por cada metro cuadrado vendible en ese barrio. El piso corresponde a lotes en calles de menor demanda o con alguna complicación; el techo, a las mejores ubicaciones.
• Lote 8,66 × 30: el valor de un lote tipo porteño (260 m²) libre de construcción, calculado para dos zonificaciones frecuentes. USAB 2 permite hasta 14,60 m de altura (planta baja y 4 pisos); USAM, altura media.
• USD por m² de lote: el número que suelen publicar los portales. Lo incluimos para que puedas comparar, pero ojo: depende por completo de cuánto se puede construir en el lote.

Un ejemplo con números

Un lote de 8,66 × 30 en Villa Urquiza con zonificación USAB 2 admite unos 830 m² construibles. Descontando circulaciones, muros y espacios comunes (una eficiencia del 80%), quedan cerca de 665 m² vendibles. Con una incidencia de USD 415 a 700, el lote vale entre USD 276.000 y USD 466.000. Si el mismo lote estuviera en USAM, el valor subiría a USD 362.000 – 611.000, solo porque se puede construir más.

¿Por qué el precio por m² de lote engaña?

Los portales suelen informar valores como “USD 2.600 por m² en Palermo” o “USD 1.200 en Mataderos”. Ese número sale de dividir el precio publicado por la superficie del terreno, sin mirar qué se puede construir. El problema es que un lote USAB 0 (hasta 9 m) y uno USAA en el mismo barrio pueden tener una diferencia de casi el triple en metros vendibles, y por lo tanto en valor.

La equivalencia es simple: USD por m² de lote = incidencia × coeficiente de edificabilidad × 0,80. Para un lote USAB 2 en Palermo, eso da entre USD 1.395 y 2.785 por m² de terreno, en línea con lo que publican los portales para los mejores sectores del barrio.

Qué mueve el valor dentro de un mismo barrio

• Zonificación: es el factor más importante. Define la altura máxima y, con eso, los metros vendibles. Podés consultarla con la dirección: te explicamos cómo en cómo saber la zonificación de un terreno.
• Frente: los lotes de menos de 8,66 m pierden eficiencia (la escalera, el ascensor y los retiros ocupan proporcionalmente más). Los de más de 12 m ganan.
• Fondo: más allá de la línea de frente interno no se puede construir, así que un fondo de 50 m no vale el doble que uno de 25 m.
• Construcción a demoler: el comprador descuenta el costo de demolición y limpieza, en general entre 5% y 10% del valor.
• Protecciones: si la parcela está catalogada o dentro de un APH, puede que no admita demolición y el cálculo por incidencia deja de aplicar.
• Ubicación dentro del barrio: avenida o calle interna, cercanía a subte, esquina o entre medianeras.

Los barrios por zona

Zona norte: Palermo, Belgrano, Recoleta y Núñez lideran

Concentran las incidencias más altas de la Ciudad, con techos de USD 680 a 1.088. Palermo tiene el rango más amplio: un lote sobre un corredor y uno en una calle interna USAB pueden duplicar su incidencia. Villa Urquiza, Colegiales y Coghlan forman un segundo escalón, con mucha demanda de desarrolladores para edificios medianos. Saavedra y Villa Pueyrredón cierran la zona con valores más accesibles.

Centro: Caballito arriba, Balvanera y La Paternal abajo

Caballito es el barrio del centro con mejor incidencia (USD 413 – 625) y una demanda muy pareja. Villa Crespo, Chacarita y Villa Ortúzar se ubican en una franja intermedia que se acerca a Palermo en los sectores linderos. Almagro, Balvanera y La Paternal admiten densidades altas pero con incidencias más bajas.

Oeste: de Villa Devoto a Mataderos

Villa Devoto y Villa del Parque tienen valores similares a los del norte de segundo escalón, pero con mucha zonificación de altura baja. Flores muestra mucha dispersión según el sector, y Mataderos es el barrio con la incidencia más baja de la tabla: a cambio, ofrece lotes más grandes y con más metros vendibles por dólar invertido.

Sur: incidencias bajas e incentivos del nuevo Código

Parque Patricios, San Cristóbal, Barracas, San Telmo y Boedo tienen incidencias de entre USD 183 y 415. El Código Urbanístico vigente incluye incentivos para desarrollar en el sur, lo que puede mejorar la demanda de lotes en los próximos años. En San Telmo hay que verificar siempre si la parcela está dentro del área de protección histórica.

Calculá el valor de tu terreno

La tabla te da una referencia por barrio. Para saber cuánto vale tu lote, usá el tasador de esta página: cargás barrio, medidas y zonificación, y te devuelve el rango de valor estimado con la misma metodología.

Metodología

Los rangos de incidencia surgen de valores de cierre de operaciones de terrenos en cada barrio, comprimidos hacia el promedio para descartar casos extremos. Los barrios marcados como estimado no tienen suficientes cierres propios y se calcularon por comparación con barrios linderos y avisos publicados. Los coeficientes de edificabilidad se reconstruyen a partir de las alturas máximas del Código Urbanístico de la Ciudad (USAB 0: 9 m; USAB 1: 12 m; USAB 2: 14,60 m) con una ocupación aproximada del 65% del lote. Actualizamos la tabla cada trimestre.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el barrio con el terreno más caro de CABA?

Palermo, con incidencias de USD 545 a 1.088 por m² vendible. Le siguen Recoleta y Belgrano, con techos cercanos a USD 700.

¿Dónde están los terrenos más baratos de la Ciudad?

Entre los barrios relevados, Mataderos (USD 152 – 235), Boedo (USD 183 – 263) y Flores (USD 205 – 325) tienen las incidencias más bajas.

¿Cuánto vale un lote de 8,66 × 30 en CABA?

Depende del barrio y de la zonificación. Con USAB 2, va de unos USD 101.000 en Mataderos a más de USD 700.000 en las mejores zonas de Palermo. Con zonificación USAM los valores suben alrededor de un 30%.

¿Por qué no alcanza con el precio por m² de terreno?

Porque no tiene en cuenta cuánto se puede construir. Dos lotes de 260 m² pueden admitir 400 o 1.100 m² vendibles según su zonificación, y el valor se mueve en la misma proporción.

¿Cómo sé la zonificación de mi terreno?

Figura en el Certificado Urbanístico y se puede consultar con la dirección en el mapa de la Ciudad. Te lo explicamos paso a paso en esta guía. Si no la encontrás, en el tasador elegí “No sé cuál es” y la verificamos nosotros.