Más allá de las características propias de cada lote, una parte importante de vender un terreno en Colegiales consiste en comprender cómo se construye el valor de este tipo de activos y qué factores influyen en las decisiones de quienes evalúan oportunidades de desarrollo dentro del barrio.
En muchas ocasiones, las diferencias entre una oferta y otra no responden únicamente a cuestiones económicas: más bien, la forma en que se presenta la oportunidad y el grado de claridad respecto de su potencial también ganan un peso importante durante las negociaciones. En esta guía estudiaremos estos y otros aspectos, desmenuzando las variables que analizan los compradores profesionales y cómo se desarrollan este tipo de conversaciones.
Al analizar un terreno en Colegiales no basta únicamente con observar su superficie, ni siquiera su ubicación.
En el mercado desarrollador existen muchos otros factores que tienen una incidencia directa sobre el interés que genera el lote y sobre la forma en que se construyen las ofertas. En este sentido, según quién la analice y qué posibilidades de desarrollo identifique, una misma propiedad puede despertar valoraciones muy diferentes.
Cuando un desarrollador evalúa una oportunidad, normalmente intenta responder una serie de preguntas para definir cuánto estaría dispuesto a pagar por el terreno:
Todas estas variables consideradas en conjunto permiten construir una visión mucho más completa del terreno que la que surge únicamente de observar sus dimensiones o compararlo con otras publicaciones similares en portales inmobiliarios.
Comprender cómo se evalúa el potencial de una parcela permite interpretar mejor las distintas propuestas que puedan aparecer a la hora de vender el terreno. Esto se debe a que determinados atributos del lote pueden pasar desapercibidos para quien no realiza un análisis técnico específico. En otros casos, pueden aparecer limitaciones que afecten el interés de algunos compradores sin que ello resulte evidente a simple vista.
Es por eso que creemos que antes de definir una estrategia comercial o establecer un precio de referencia, es conveniente identificar con claridad cuáles son los factores que aportan valor al terreno y cómo podrían ser percibidos por quienes analizan oportunidades de desarrollo dentro de Colegiales.
Uno de los primeros pasos al vender un terreno en Colegiales es verificar que toda la información necesaria para avanzar con una eventual operación se encuentre disponible y correctamente organizada. De esta forma se evita que más adelante aparezcan dudas sobre la documentación, la situación registral del inmueble o determinados antecedentes que los compradores solicitan.
Las verificaciones preliminares más habituales incluyen:
Uno de los principales beneficios de realizar una revisión integral previa consiste en identificar posibles cuestiones pendientes antes de que formen parte de una negociación.
Cuando determinados aspectos documentales o registrales aparecen recién durante la etapa de análisis del comprador, generan nuevas consultas, pedidos de información adicional o revisiones que muchas veces extienden los plazos previstos de forma significativa. Por el contrario, cuando la información relevante ya fue relevada y organizada previamente, el proceso puede desarrollarse de manera más ordenada y previsible.
Las conversaciones se concentrarán así en los aspectos comerciales de la operación y no en la resolución de cuestiones legales o documentales.
Aunque muchas veces se intenta resolver esta cuestión comparando publicaciones similares, la realidad es que los terrenos no suelen ser comparables entre sí.
Diferencias en la normativa aplicable, la configuración de la parcela o las posibilidades de desarrollo pueden generar variaciones importantes incluso entre lotes ubicados a pocas cuadras de distancia. Es por eso que la construcción de un precio de referencia suele requerir un análisis más profundo que la simple observación de avisos publicados.
Al momento de estimar el valor de un lote, normalmente se consideran variables como:
Lo habitual es que todos estos elementos se estudien en conjunto para construir una referencia de valor consistente con las características particulares del terreno.
Más allá del número final que arroje una valuación profesional, uno de los principales aportes de una tasación técnica consiste en brindar fundamentos objetivos para sostener el precio durante las conversaciones con potenciales compradores.
Cuando la referencia de valor surge de un análisis técnico que contempla la normativa, el potencial constructivo y las condiciones del mercado, resulta más sencillo explicar cómo se llegó a esa conclusión y responder potenciales objeciones del comprador.
Una vez identificado el potencial constructivo del terreno y construida una referencia de valor, existe un paso adicional que puede facilitar considerablemente el análisis por parte de desarrolladores e inversores: transformar esa información técnica en una propuesta concreta.
En Factibilidades complementamos nuestros estudios con un anteproyecto preliminar elaborado por arquitectos, cuyo objetivo es representar de manera gráfica y conceptual cómo podría aprovecharse la capacidad constructiva de la parcela.
Dependiendo de las características del lote, el anteproyecto puede incluir plantas preliminares, esquemas de distribución, estudios volumétricos y estimaciones de superficie que permitan visualizar distintas alternativas de desarrollo dentro de los parámetros admitidos por la normativa vigente.
Más allá de su valor técnico, este material cumple una función comercial importante. Cuando un comprador analiza un terreno, muchas veces debe imaginar por su cuenta qué tipo de proyecto podría desarrollarse sobre la parcela. El anteproyecto ayuda a reducir esa incertidumbre y permite que la conversación se concentre más rápidamente en la oportunidad concreta que representa el lote.
Una vez definido el potencial del terreno y construida una referencia de valor razonable, el siguiente desafío consiste en acercar la oportunidad a compradores que puedan interesarse por ella. Aunque los portales inmobiliarios permiten dar visibilidad a una propiedad, el camino para obtener el mejor precio suele comenzar por identificar qué tipo de comprador podría encontrar valor en el lote y qué información necesita para evaluarlo correctamente.
En la comercialización de terrenos, el objetivo no suele consistir únicamente en generar la mayor cantidad posible de contactos.
Muchas veces resulta más importante que las consultas provengan de compradores que comprendan el tipo de oportunidad que se está ofreciendo y cuenten con interés real en avanzar con el análisis del proyecto.
En este sentido, cuando la comercialización se apoya en información técnica consistente y llega a perfiles alineados con las características del terreno, las conversaciones suelen desarrollarse de forma más eficiente y con expectativas más claras para todas las partes involucradas.
Cuando un desarrollador o inversor analiza un terreno, necesita mucho más que una ubicación y una superficie. En Factibilidades complementamos los estudios técnicos (que suelen incluir información como la normativa aplicable, el potencial constructivo, la documentación disponible o las características generales del proyecto posible) con una estrategia de comercialización orientada específicamente al mercado desarrollador.
Una vez finalizados los análisis de factibilidad, la tasación y el anteproyecto preliminar, elaboramos una carpeta comercial que reúne la información más relevante para la evaluación del terreno.
Posteriormente, presentamos la oportunidad a una red privada de más de 300 desarrolladores, constructores e inversores que operan activamente en CABA, seleccionando aquellos perfiles que podrían tener mayor interés en función de las características del lote y del tipo de desarrollo identificado.
A lo largo de esta guía analizamos algunos de los factores que intervienen en la venta de un terreno en Colegiales: la identificación de su potencial de desarrollo, la revisión documental, la construcción de una referencia de valor, y cómo la estrategia de comercialización puede influir durante una negociación.
En Factibilidades trabajamos integrando todas estas etapas. Nuestro equipo realiza estudios de factibilidad urbanística, tasaciones técnicas orientadas al mercado desarrollador y anteproyectos preliminares elaborados por arquitectos para visualizar el potencial constructivo de cada lote. A su vez, te acompañamos con una sólida estrategia comercial para presentar la oportunidad ante una red privada de desarrolladores e inversores que operan activamente en CABA.
Si estás evaluando vender un terreno en Colegiales, podés solicitar una evaluación técnica sin compromiso para conocer el potencial constructivo de tu lote y analizar las distintas alternativas de comercialización disponibles.
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