Ciudad 3D CABA: cómo usarla para ver tu lote (2026)
Respuesta corta: Ciudad 3D es el mapa oficial y gratuito del Gobierno porteño que muestra, lote por lote, la zonificación, la altura máxima, los usos permitidos y las afectaciones. Sirve como primera lectura: para un dato firme hay que pedir el certificado urbanístico.
Cómo buscar tu lote en Ciudad 3D
Si tenés dudas sobre la parcela exacta, usá la nomenclatura catastral (sección, manzana y parcela). Te explicamos cómo conseguirla en cómo saber la zonificación de un terreno.
Qué muestra cada solapa de la ficha
Tocá cada solapa para ver qué datos trae y para qué te sirven.
Edificabilidad
Es lo que mira primero un desarrollador: define cuántos m² entran en tu lote.
- Unidad de edificabilidad: USAB 0, 1 o 2, USAM, USAA o corredor
- Altura máxima y plano límite
- Retiros, patios y áreas especiales
- Protección patrimonial y completamiento de tejido
- Plusvalía urbana estimada para un proyecto
Datos básicos
La identificación del lote. Sirve para chequear que estás mirando la parcela correcta.
- Información general de la parcela
- Barrio y comuna
- Fotos
- Planos de catastro
Usos
Qué actividades se permiten en el lote: vivienda, comercio, servicios u otras.
- Usos del suelo permitidos para esa parcela
- Útil si el comprador piensa en locales en planta baja
Afectaciones
Lo que puede recortar lo que se construye. Revisala aunque la altura sea buena.
- Riesgo hídrico
- Cercanía a Aeroparque (limita alturas)
- Vías públicas y espacios de dominio público
- Ensanches o aperturas de calle previstos
Obras
El historial de trámites del lote en la Ciudad.
- Certificados emitidos
- Permisos de obra
- Inspecciones realizadas
La ficha también se puede descargar como documento, con usos, patrimonio y gráficos de la unidad de edificabilidad.
Cómo pasar los datos de Ciudad 3D a m² vendibles
Copiá la unidad de edificabilidad que te da la ficha y las medidas del lote. La cuenta te da un orden de magnitud.
Cálculo: frente × fondo (hasta 30 m) × coeficiente de la zona × 0,80 de eficiencia. Coeficientes: USAB 0 1,9; USAB 1 2,5; USAB 2 3,2; USAM 4,2; USAA 5,5. Con menos de 8,66 m de frente se aplica ×0,85 y con más de 12 m, ×1,05. USAM y USAA suman hasta 2 pisos retirados. Los corredores necesitan un análisis caso por caso. Para llevarlo a dólares, mirá la incidencia por barrio.
Señales de alerta en la ficha de tu lote
- Protección patrimonial. Si aparece, puede que no se pueda demoler y la altura de la zona no aplica.
- Ensanche o apertura de calle. Parte del lote puede quedar afectada y se achica lo construible.
- Cercanía a Aeroparque. Puede limitar la altura aunque la zonificación diga otra cosa.
- Riesgo hídrico. Conviene saberlo antes: el comprador lo va a mirar.
- Medidas distintas a la escritura. Si el plano catastral no coincide con tu título, conviene una mensura antes de vender.
Hasta dónde confiar en Ciudad 3D
Una primera lectura rápida
Zonificación, altura y afectaciones en un par de minutos, sin trámites.
El certificado urbanístico
Para un análisis preciso de la parcela, la Ciudad indica pedir el certificado por Trámites a Distancia (TAD).
Los cambios de normativa
El Código Urbanístico se modificó en diciembre de 2024. Repasá qué cambió en Código Urbanístico CABA.
Model BA
Desde noviembre de 2025, los arquitectos pueden verificar un proyecto contra el código desde Ciudad 3D.
¿Querés vender tu terreno?
Te hacemos una tasación técnica sin cargo, con un anteproyecto de los arquitectos de Factibilidades que muestra cuánto se puede construir en tu lote.
Preguntas frecuentes
¿Ciudad 3D es gratis?
Sí. Es una plataforma pública del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y se consulta sin costo.
¿Lo que dice Ciudad 3D tiene validez legal?
Es información orientativa. Para un trámite o una operación conviene pedir el certificado urbanístico por TAD, que analiza tu parcela en particular.
¿Ciudad 3D calcula la plusvalía?
Sí, en la solapa Edificabilidad estima la plusvalía urbana de un proyecto. Ese monto lo paga quien construye, y el desarrollador lo tiene en cuenta al ofertar por el lote.
¿Qué hago si no encuentro mi lote o los datos no cierran?
Buscalo por nomenclatura catastral en lugar de la dirección. Si las medidas no coinciden con tu escritura, lo resuelve un agrimensor con una mensura.